Megève

Le marché de Megève affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -1.7% sur 5 ans, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 7 944€ en 2024. La faible activité transactionnelle (20 transactions en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés haut de gamme en phase de ralentissement, où les vendeurs ajustent leurs prix à la baisse pour compenser la demande élastique aux variations de pouvoir d'achat. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de -1.7% annualisée indique une perte de valeur nominale, mais le niveau de prix reste élevé, reflétant une prime de localisation alpine et une rareté foncière dans un contexte de pression fiscale sur les résidences secondaires.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 3.2% est structurellement faible pour un marché résidentiel premium, mais cohérent avec une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (loyer médian de 21€/m²), ce qui limite les marges de manœuvre pour les investisseurs locatifs, mais sécurise partiellement les revenus grâce à une demande touristique et résidentielle captive. La prime de risque est élevée, justifiant une approche sélective : cibler des biens en gestion locative saisonnière ou des résidences principales avec un potentiel de plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. à long terme, sous réserve d'une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'entrée suffisante pour absorber le risque de stagnation des prix.

Le cadre de vie à Megève est polarisé par son statut de station alpine haut de gamme, avec une densité d'équipements (remontées mécaniques, commerces spécialisés, services haut de gamme) qui renforce la désirabilité pour les ménages aisés. Le niveau de vie élevé se traduit par une faible sensibilité aux chocs économiques, mais la dépendance au tourisme saisonnier expose les résidents à des cycles de fréquentation variables. La sécurité est un atout majeur (SSMSI non précisé, mais contexte touristique structuré), mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reste un point de vigilance : les biens doivent être positionnés sur des segments spécifiques (résidences principales ou locations saisonnières premium) pour éviter une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. liée à la surcapacité en résidences secondaires. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les biens en centre-ville ou proches des remontées mécaniques, où la demande reste résiliente même en phase de correction.