Tignes

Le marché de Tignes affiche une performance financière atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 14,5% sur 5 ans, positionnant la commune en phase haussière accélérée, bien au-delà de la moyenne nationale des stations de montagne (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). ~4-6%). Le prix médian à 8 131€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 2%, révèle une prime de risque spéculative : la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est structurellement faible (part des locataires à 52,7% mais rendement sous pression par la saisonnalité touristique), tandis que la part de vacance à 1,2% confirme une absorption rapide des actifs, typique des marchés polarisés par le tourisme haut de gamme. La concentration des transactions (34 en 2024) sur un stock limité de biens premium limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. pour les petits budgets, mais renforce la résilience des prix en période de crise grâce à une demande captive (revenu médian à 21 580€, soit 15% sous la moyenne départementale, mais compensé par l’attractivité hivernale).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 2% est structurellement sous-optimisé pour un marché où la volatilité des loyers (saisonnalité touristique) et la fiscalité locative (zones tendues) grèvent la rentabilité nette. La part élevée de locataires (52,7%) masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. artificielle, car la demande est concentrée sur des périodes courtes (décembre à avril), avec des loyers médians à 13,6€/m² révélant une sous-évaluation apparente mais compensée par des coûts de gestion élevés (turnover, entretien). La stratégie doit privilégier l’acquisition de biens en copropriété premium (part des maisons à 4,6%) pour capter la valeur ajoutée des résidences secondaires, ou cibler des actifs commerciaux liés au tourisme (équipements dédiés à 53 unités) pour diversifier les revenus. Les investisseurs en rendement pur devraient éviter ce marché sans levier fiscal ou gestion externalisée.

Le cadre de vie de Tignes présente un risque sociétal modéré mais des déséquilibres structurels : les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) révèlent une criminalité concentrée sur les vols de personnes (98,5/1000 habitants) et les dégradations (20,3/1000), typiques d’une commune touristique où la mixité sociale est faible (revenu médian à 21 580€ vs 25 000€ en Savoie), avec une part de propriétaires à 32,8% indiquant une population locale minoritaire. La densité d’équipements (575 pour 4 500 habitants) est surdimensionnée pour la population permanente, mais sous-optimisée pour les résidents secondaires (6 équipements d’enseignement pour 1 500 enfants potentiels, transports limités à 23 unités). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est élevée pour les biens premium (prix médian à 8 131€/m²), mais les actifs standardisés (part des maisons à 4,6%) souffrent d’une demande étroite. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans la proximité des remontées mécaniques (34 transactions en 2024) et la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. des résidences secondaires, tandis que les points de vigilance incluent la dépendance au secteur touristique (53 équipements dédiés) et la pression fiscale sur les résidences secondaires (taxe d’habitation résiduelle).