Aigues-Mortes

Le marché d'Aigues-Mortes affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec un volume de transactions annuel de 6 unités (source DVF 2024), corroborant un cycle de stagnation prolongée malgré un prix médian de 3 092€/m². Le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans à +0,4% révèle une absence de momentum haussier, positionnant le marché en phase de correction latente, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,5% masquant une prime de risque liée à la faible rotation des actifs. La part de logements vacants à 5,7% (Filosofi 2020) confirme une offre excédentaire structurelle, tandis que la dominance des maisons (70,9%) limite la flexibilité locative et accentue la dépendance à la demande touristique saisonnière.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,5% sur un marché illiquide (6 transactions/an) expose à un risque de blocage patrimonialpatrimonial — Qui vise à préserver et transmettre un capital sur le long terme, plutôt que le rendement immédiat., avec une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (35,9% de locataires) et une demande résidentielle polarisée vers la résidence secondaire. La part de propriétaires à 60,8% (INSEE 2021) réduit la pression locative, tandis que le revenu médian de 22 170€ et un taux de pauvreté à 13% limitent la capacité d'emprunt des ménages locaux. Stratégie recommandée : cibler des actifs touristiques haut de gamme ou des niches (résidences seniors) pour capter une demande moins cyclique, en acceptant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite.

Le cadre de vie présente des leviers de désirabilité contrastés : une densité d'équipements totale de 855 pour 30 000 habitants (source 2025) masque une concentration dans le tourisme (29 équipements) et les services (429), avec un déficit en transports (9) et enseignement (10), pénalisant la mobilité et l'attractivité familiale. La sécurité affiche des indicateurs modérés (violences hors famille à 4,5/1 000 habitants, usage de stupéfiants à 4,7/1 000) mais des risques ciblés (vols dans véhicules à 3,3/1 000, dégradations à 7,1/1 000). La revente sera conditionnée par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). touristique et la capacité à segmenter la demande (résidences secondaires vs locataires permanents), avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de retournement du marché balnéaire.