Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
3 582 €/m²
Loyer
18.2 €/m²
Rendement brut
6.1 %
Évolution/an
+12.2 %
Population
22 457
Revenu médian
21 240 €/an
Analyse de Montigny-lès-Cormeilles
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Montigny-lès-Cormeilles affiche une santé financière exceptionnelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 14,7% sur 5 ans, positionnant la commune en phase haussière avancée. Le prix médian à 3 260 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,7%, suggère une prime de risque résiduelle malgré une valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. déjà élevée. La faible part de logements vacants (3,7%) et le volume de transactions limité (6 en 2022) indiquent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement contrainte, typique des marchés en surchauffe où l’offre peine à suivre la demande solvable.
Pour l'investisseur
Le couple rendement/risque penche vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,7% reste attractif pour un marché francilien, mais la part élevée de propriétaires (55,9%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (43% de locataires) limitent les opportunités de repositionnement locatif. La solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. du bassin locatif est fragilisée par un revenu médian de 21 240 € et un taux de pauvreté à 18%, réduisant la capacité d’absorption des hausses de loyers.
Pour le résident
Le cadre de vie présente des risques sociétaux mesurables : un indice de cambriolages (6,4/1000 habitants) et de dégradations (7/1000) supérieur à la moyenne francilienne, tandis que les violences intrafamiliales (4,1/1000) et les trafics de stupéfiants (2/1000) signalent des tensions sociales localisées. La densité d’équipements (625 pour 21 240 habitants) est correcte mais déséquilibrée (110 commerces vs 12 écoles), ce qui peut générer des frictions logistiques. La revente reste soutenue par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du Grand Paris, mais la désirabilité à long terme dépendra de la capacité à stabiliser les indicateurs de sécurité.
Profil de Montigny-lès-Cormeilles
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
22 457
habitants
Densité
5 477
hab/km²
Superficie
4.1
km²
Code postal
95370
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian21 240€/an-6%
Taux de pauvreté18,0%+24%
Propriétaires55,9%-4%
Locataires43,0%+8%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons43,7%-19%
Logements vacants3,7%-54%
Intercommunalité : CA Val Parisis
Vitalité économique de Montigny-lès-Cormeilles
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 0/100Dynamique de l'emploi salarié : 70/100
Emploi salarié privé
2 843
+1,2 % sur un an
Établissements employeurs
315
-4,3 % sur un an
Procédures collectives
3 125
dépt 95 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Montigny-lès-Cormeilles
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 200 €
Femmes 2 193 € · hommes 2 205 € — soit 0,5 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 780 €
Professions intermédiaires2 546 €
Employés1 958 €
Ouvriers1 831 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Montigny-lès-Cormeilles, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
86/100
exceptionnelle
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Montigny-lès-Cormeilles — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
3
Arrêtés CatNat
21
Sismicité
très faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Montigny-lès-Cormeilles est exposée à 3 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, transport de marchandises dangereuses). La commune a fait l'objet de 21 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2021). Sismicité très faible (zone 1/5).
Tension assurantiellesous tension
À Montigny-lès-Cormeilles, la pression sur l'assurance habitation est notable : 21 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation modéré
Climat tempéré : étés variables. Le besoin de climatisation y est modéré, concentré sur les épisodes caniculaires devenus plus fréquents.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Montigny-lès-Cormeilles
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Montigny-lès-Cormeilles (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 4 465 DPE 5.6% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Montigny-lès-Cormeilles
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Montigny-lès-Cormeilles (37,59 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 184 €/an
sous la médiane nationale
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Montigny-lès-Cormeilles −87 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Montigny-lès-Cormeilles est-elle un désert médical ?
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Le marché de l'emploi autour de Montigny-lès-Cormeilles
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Val-d'Oise (95), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
5 415
Part de CDI
60 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 958 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 129 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
81
Montigny-lès-Cormeilles figure parmi les communes les plus sûres de France
Indice de sécurité 81/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Montigny-lès-Cormeilles est 63ᵉ / 77 du département (Val-d'Oise) pour le cadre de vie.
Cambriolages6,4‰
Dégradations7,0‰
Violences intrafamiliales4,1‰
Violences hors foyer3,1‰
Vols contre les personnes5,5‰
Vols dans les véhicules5,0‰
Violences sexuelles1,6‰
Escroqueries5,7‰
Équipements & services à Montigny-lès-Cormeilles
625 équipements recensés, soit 28 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
110
Commerces
97
Santé
12
Écoles & formation
32
Sport & culture
61
Transports
2
Tourisme
Médecins & tarifs à Montigny-lès-Cormeilles
14 médecins référencés dans 8 spécialités — 64% en secteur 1 (tarif Sécu), 36% en secteur 2 (dépassements), 79% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.