Menton

Le marché immobilier de Menton affiche une résilience modérée avec un prix médian au m² de 4 571€ en 2024, soit un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif de 5,5% qui suggère une attractivité pour les investisseurs malgré une croissance annuelle composée (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) des prix sur 5 ans limitée à 3%. Le volume de transactions (237 en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, typique d’un marché côtier où la demande est polarisée entre résidences secondaires et locataires saisonniers, limitant les volumes annuels. La part de logements vacants (7,2%) reste dans une fourchette acceptable pour une commune touristique, mais signale un risque de surcapacité en basse saison, justifiant une vigilance sur les prix de sortie en cas de retournement conjoncturel.

Le couple risque/rendement de Menton penche vers une stratégie de rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,5% supérieur à la moyenne nationale des villes côtières comparables, compensant un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix faible (3%). La part de locataires (39,6%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 21,1€/m²) indiquent un bassin locatif stable, mais la faible part de maisons (9,5%) limite les opportunités de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. par rénovation lourde. La structure du marché, dominée par des petits propriétaires occupants (56,9%), réduit les risques de bulle spéculative, mais impose une sélection rigoureuse des actifs pour éviter les actifs sous-performants en période de faible demande touristique.

Le cadre de vie à Menton présente un risque modéré de désirabilité à long terme, avec un revenu médian de 21 900€ et un taux de pauvreté de 17% révélant une population vulnérable aux chocs économiques, notamment en basse saison. La densité d’équipements (2 891 pour 434 en santé) montre une offre équilibrée, mais la dépendance au tourisme (54 équipements dédiés) expose les résidents à une volatilité saisonnière. Les indicateurs de sécurité (2,3 cambriolages et 12,3 vols de personnes pour 1 000 habitants en 2025) restent inférieurs aux moyennes des villes côtières du Sud-Est, mais les violences intrafamiliales (4,6) et les dégradations (14,1) soulignent des tensions sociales localisées. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande résiliente (retraités, télétravailleurs) ou à transformer des actifs en résidences principales, sous peine de subir une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de saturation du marché secondaire.