Gorbio

Le marché de Gorbio affiche une prime de rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). brute de 7,5% pour un prix médian au m² de 3 088€ (millesime 2022), traduisant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle de 23% par rapport à la moyenne départementale des Alpes-Maritimes (source : Notaires de France, 2023). Avec seulement 5 transactions enregistrées en 2022 (source : DVF), la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est anémique, confirmant un cycle de stagnation où les prix résistent mécaniquement grâce à une demande captive de primo-accédants et de résidents secondaires, mais sans dynamique haussière identifiable. La part de logements vacants à 8,4% (supérieure au seuil de tension de 5%) suggère un risque de dépréciation accélérée en cas de retournement des taux ou de baisse des revenus locaux, malgré un revenu médian de 25 840€ (Filosofi 2020) insuffisant pour absorber des hausses de prix significatives.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,5% positionne Gorbio dans la fourchette haute des communes périurbaines des Alpes-Maritimes, mais cette performance est artificiellement gonflée par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part de locataires à 19,8%) et une demande locative concentrée sur des profils précaires ou saisonniers. La part de maisons à 56,1% limite les opportunités de rendement pur via la location meublée touristique, tandis que la faible densité d'équipements (56 équipements pour 1 500 habitants) réduit l'attractivité pour les locataires stables. Stratégiquement, l'investissement doit cibler des actifs sous-évalués avec un potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme (5-7 ans) via des travaux de rénovation ou une reconfiguration en résidence principale, mais avec un horizon de détention long (10+ ans) pour amortir le risque de vacance structurelle.

Le cadre de vie de Gorbio présente une sécurité relative (indice de dégradations et escroqueries à 5,6 pour 1 000 habitants en 2025, SSMSI) mais une désirabilité limitée par l'absence d'équipements stratégiques : 0 transport en commun, 0 enseignement supérieur, et une densité commerciale et sanitaire faible (4 commerces, 4 équipements santé). Le revenu médian de 25 840€ place la commune en dessous du seuil de solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. pour une accession à la propriété dans le neuf, mais la part de propriétaires à 75,5% indique une stabilité sociale forte, avec un risque de dépréciation limité aux actifs les moins bien situés. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la proximité de Menton (10 km) et la demande saisonnière, mais la revente sera conditionnée par la capacité à cibler des acquéreurs locaux ou des résidents secondaires, avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% en cas de retournement du marché secondaire.