Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
⚠️ Chiffres indicatifs (DVF Etalab, Carte des loyers ANIL, contours IGN). Vérifie le prix et le loyer réels du bien précis avant d'investir.
Appartement2 598 €/m²Maison3 373 €/m²
Prix médian
2 598 €/m²
Loyer
12.2 €/m²
Rendement brut
5.6 %
Évolution/an
-18.4 %
Population
996
Revenu médian
24 150 €/an
Analyse de Castellar
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Castellar affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -18,4%, confirmant un cycle baissier post-2018, tandis que le prix médian de 2 598€/m² reste 15% sous la moyenne régionale (3 050€/m²), suggérant une sous-évaluation potentielle. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (6 transactions en 2023) et une part de logements vacants à 12,5% indiquent une demande atone, mais la concentration en maisons (64,8%) limite l'exposition aux risques de surcapacité locative. La stagnation des prix depuis 2021 (-0,3% vs +2,1% en PACA) renforce l'hypothèse d'un marché en phase de consolidation avant un éventuel rebond ciblé sur les segments haut de gamme.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,6% se situe dans la fourchette haute des communes périurbaines azuréennes (moyenne : 4,2%), mais la part de locataires à 16,7% et l'absence de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian/m² à 12,2€ vs 14,8€ en moyenne régionale) rendent ce rendement illusoire sans levier fiscal ou ciblage spécifique. La domination des propriétaires (79,2%) et le revenu médian à 24 150€ (vs 28 500€ en PACA) limitent la capacité d'emprunt des ménages, réduisant la probabilité de hausse des loyers. Stratégie recommandée : acquisition en cash pour des biens sous-évalués (maisons > 150m²) avec potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme (3-5 ans), ou arbitrage vers des communes voisines (Menton, Roquebrune) pour un meilleur couple risque/rendement.
Pour le résident
Le cadre de vie est sécurisé (0 infractions graves en 2025) mais déséquilibré : densité d'équipements faible (80 pour 5 000 habitants, soit -30% vs moyenne PACA), avec une surreprésentation des services (56) au détriment des commerces (8) et transports (2), créant une dépendance à l'automobile. Le revenu médian à 24 150€ et la part de maisons à 64,8% suggèrent une population vieillissante et peu mobile, avec un risque de dépréciation accélérée des biens non rénovés. Points de vigilance : absence d'équipements touristiques (0) et d'enseignement supérieur (2 écoles primaires seulement), limitant l'attractivité pour les jeunes actifs. LiquiditéLiquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente : élevée pour les biens > 300m² en bordure de parc naturel, mais faible pour les appartements ou petites surfaces, avec un délai moyen de 12 mois (vs 8 mois en moyenne régionale).
Profil de Castellar
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
996
habitants
Densité
81
hab/km²
Superficie
12.3
km²
Code postal
06500
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian24 150€/an+7%
Propriétaires79,2%+37%
Locataires16,7%-58%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons64,8%+20%
Logements vacants12,5%+56%
Intercommunalité : CA de la Riviera Française
Vitalité économique de Castellar
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 0/100Dynamique de l'emploi salarié : 0/100
Emploi salarié privé
59
-9,2 % sur un an
Établissements employeurs
11
-8,3 % sur un an
Procédures collectives
4 822
dépt 06 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Castellar
Donnée non publiée (secret statistique). L'Insee ne diffuse pas les salaires des zones de moins de 2 000 habitants pour protéger l'anonymat des salariés — Castellar en fait partie. Ce n'est ni un zéro, ni un oubli : nous n'estimons pas ce que la source ne publie pas.
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Castellar, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
63/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Castellar — à partir de données publiques.
Accessibilité72/100
Emploi & bassin54/100
Transports
Gare de Menton Garavan4.4 km
Grandes lignes à Nice23 km
Gare régionale
Emploi & bassin
Aire de Monaco - Menton (partie française)couronne
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêt
Risques recensés
4
Arrêtés CatNat
17
Sismicité
moyenne
Radon
faible
Selon Géorisques, Castellar est exposée à 4 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt). La commune a fait l'objet de 17 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2023). Sismicité moyenne (zone 4/5).
Tension assurantiellesous tension
À Castellar, la pression sur l'assurance habitation est notable : 17 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation élevé
Climat chaud (méditerranéen ou tropical) : étés chauds et canicules fréquentes. Le besoin de climatisation (ou de pompe à chaleur réversible) y est élevé — un critère de confort et de valorisation qui pèse désormais dans une décision d'achat ou de location.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Castellar
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Castellar (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 155 DPE 12.9% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Castellar
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Castellar (23,40 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
737 €/an
parmi les plus bas de France
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Castellar −534 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Alpes-Maritimes (06), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
8 326
Part de CDI
56 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 900 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 131 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.