Roquebrune-Cap-Martin

Le marché de Roquebrune-Cap-Martin affiche une résilience modérée avec un prix médian au m² de 5 099€ et un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de 2,1%, confirmant une progression annuelle inférieure à l’inflation (hors crise sanitaire), ce qui suggère un cycle de marché en phase de stagnation relative. Le volume de transactions (66 en 2024) reste faible, typique des communes littorales à forte valeur patrimoniale où la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est structurellement contrainte par des prix élevés et une offre limitée, renforçant le risque de déséquilibre offre/demande en cas de retournement macroéconomique. La part de logements vacants (5,1%) dépasse le seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (3-4%), indiquant une pression à la baisse sur les loyers malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,8%, lui-même en retrait par rapport aux standards méditerranéens (6-7%), ce qui limite l’attractivité pour les investisseurs purs.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,8% se situe dans la fourchette basse des marchés résidentiels français, mais reste compétitif face aux obligations d’État (3,5-4%) ou aux SCPI (4-5%), justifiant une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. La part de locataires (39,2%) est modérée, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (ratio loyer/prix médian de 0,48%), ce qui expose à des vacuités prolongées en cas de hausse des taux ou de ralentissement touristique. La concentration des transactions sur des biens haut de gamme (part maisons à 14,4%) limite la diversification du portefeuille, tandis que la faible rotation du stock (66 transactions/an) renforce le risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente, particulièrement en période de correction des prix.

Le revenu médian de 24 430€ et un taux de pauvreté de 14% révèlent une population aisée mais vulnérable aux chocs économiques, avec un pouvoir d’achat concentré sur les classes supérieures (touristes, retraités, cadres). La densité d’équipements (818 pour 14 800 habitants) est supérieure à la moyenne nationale, mais leur répartition est déséquilibrée : une surreprésentation des services (479) et du tourisme (12) au détriment des infrastructures éducatives (14) et des transports (13), ce qui limite l’attractivité pour les familles. Le niveau de sécurité, bien que globalement maîtrisé (indice SSMSI de 2,9 pour les cambriolages), présente des points de vigilance avec des violences intrafamiliales (3,7) et des dégradations (14,4) supérieurs aux moyennes régionales, pouvant impacter la désirabilité à long terme. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande internationale ou des résidents secondaires, mais le marché reste sous-évalué par rapport à des communes voisines comme Menton ou Monaco, offrant une marge de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. potentielle en cas de reprise du tourisme haut de gamme.