Entraigues-sur-la-Sorgue

Le marché d'Entraigues-sur-la-Sorgue affiche une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -4%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. post-pandémie, tandis que le prix médian au m² (2 118€) reste **sous-évalué** de 18% vs la moyenne régionale (2 580€ pour le Vaucluse). La faible activité transactionnelle (8 ventes annuelles en 2024) révèle une **liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique**, aggravée par un taux de vacance à 6,2% (supérieur à la moyenne départementale de 5,1%), suggérant une demande locative et à l'achat en **décalage structurel**. La pression vendeuse est renforcée par la part élevée de maisons (69,7%), segment moins liquide en phase de correction, mais offre un potentiel de négociation à -5% sur les biens premium.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,1% (loyer médian à 12,6€/m²) positionne Entraigues comme un **actif à haut rendement**, mais avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (36,5% de locataires) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (ratio loyer/revenu médian à 22%, seuil critique pour la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus.). La **polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du risque** est accentuée par un revenu médian (21 880€) inférieur de 15% à la moyenne régionale (25 700€), limitant la capacité d'emprunt des ménages. Stratégie recommandée : cibler les biens sous 150k€ en **renovation légère** pour capter une demande primo-accédante, avec un horizon de détention de 7-10 ans pour absorber la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. actuelle.

Le cadre de vie présente un **équilibre fragile** entre attractivité résidentielle et risques sociaux : un indice de sécurité global (SSMSI 2025) à 3,2/10 (vs 2,1 pour le Vaucluse) masque des **points de tension** (violences intrafamiliales à 2,4 pour 1 000 hab., +40% vs moyenne départementale). La densité d'équipements (649 pour 10k hab.) est **sous-optimale** pour une ville de 8 500 hab., avec un déficit en santé (190 équipements vs 250 attendus) et transports (5 lignes pour une zone périurbaine). La revente sera **liquide uniquement** sur les segments maison avec jardin (69,7% du parc) et les biens <120k€, mais avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 8-12% en cas de vente forcée. Vigilance sur les copropriétés anciennes (>30 ans) exposées à des charges imprévues.