Capbreton

Le marché de Capbreton présente une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à -0,3%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 4 953 €/m² en 2024. La faible volatilité transactionnelle (14 transactions en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés sous tension où les acheteurs adoptent une posture attentiste. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,1% masque une réalité de sous-évaluation relative, les prix ayant reculé de 1,5% en moyenne annuelle depuis 2019, indiquant un potentiel de rebond si la demande se stabilise.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,1% sur un loyer médian de 16,9 €/m² révèle une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (36,4% de locataires), mais insuffisante pour compenser le risque de vacance (1,6%) et la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix.. La part de propriétaires (59,9%) limite la pression locative, tandis que le revenu médian de 23 630 € et un taux de pauvreté à 13% indiquent une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile, justifiant une stratégie de ciblage des biens haut de gamme ou touristiques pour optimiser la rentabilité.

Le cadre de vie est polarisé entre attractivité touristique et vulnérabilité socio-économique : la densité d'équipements (1 127 pour 8 000 habitants) est supérieure à la moyenne des communes similaires, mais concentrée dans les services (589) et le tourisme (33), au détriment des infrastructures éducatives (12) et des transports (8). Les indicateurs de sécurité (3,3 cambriolages/1 000 hab., 13,6 vols/1 000 hab.) sont inférieurs à la moyenne nationale, mais les violences intrafamiliales (3,3/1 000 hab.) et les dégradations (10,8/1 000 hab.) signalent des tensions sociales localisées. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande saisonnière ou des résidents secondaires, avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de retournement du marché touristique.