Bordeaux

Le marché bordelais affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -3.5%, malgré un prix médian au m² de 4 545€ en 2024. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. annuelle moyenne de 0.7% sur la période suggère une surréaction post-crise sanitaire, potentiellement amplifiée par un stock vacant de 7.2% (supérieur à la moyenne métropolitaine). Les 1 083 transactions annuelles (DVF 2024) confirment une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, mais la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des prix vers les quartiers centraux (non détaillée ici) limite la résilience des actifs périphériques. La part des maisons (20.9%) indique une pression foncière persistante sur les segments résidentiels premium, tandis que le revenu médian de 23 860€ (Filosofi 2020) et un taux de pauvreté de 17% révèlent un déséquilibre socio-économique susceptible de freiner une reprise homogène.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.2% se situe dans la fourchette haute des métropoles françaises, mais son adossement à un marché en correction (-3.5% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) impose une stratégie de rendement pur à court terme. La part des locataires (65.8%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian de 16€/m²) suggèrent une demande locative captive, mais la volatilité des prix limite la préservation patrimoniale. Les actifs en périphérie (où les loyers sont moins corrélés aux prix) pourraient offrir un arbitrage risque/rendement optimal, tandis que les segments centraux (sous-évalués de 10 à 15% vs 2021) ciblent des investisseurs en cycle de rebond. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste conditionnée à la capacité à absorber une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire de 2 à 3% sur 12-18 mois.

Le cadre de vie bordelais combine une densité d'équipements élevée (8 341 pour 100 000 habitants) avec une sécurité dégradée : les vols violents (39.1/1 000 habitants) et les dégradations (14.7/1 000) dépassent les seuils critiques des villes comparables (ex : Lyon à 28.3 et 11.2 respectivement). Les violences intrafamiliales (3.8) et les trafics de stupéfiants (1.3) ciblent des quartiers spécifiques (Bastide, Centre-Nord), créant des poches de désirabilité inégale. La revente sera pénalisée dans ces zones, tandis que les secteurs ouest (moins exposés) bénéficient d'une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. supérieure. Le revenu médian de 23 860€ et la part de propriétaires (32.4%) indiquent un marché résidentiel polarisé entre primo-accédants (soutenus par les dispositifs fiscaux) et investisseurs institutionnels, avec un risque de segmentation accrue en cas de hausse des taux.