Vence

Le marché de Vence affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 0,9% sur 5 ans (2019-2024), confirmant une phase de stagnation post-crise sanitaire. Le prix médian de 3 333€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,6%, révèle un arbitrage entre liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. et préservation patrimoniale, typique des communes périurbaines à forte attractivité touristique. La faible volatilité transactionnelle (41 transactions en 2024) suggère une demande sélective, polarisée sur les résidences secondaires et les primo-accédants, limitant les risques de surchauffe tout en maintenant une pression à la hausse sur les biens premium.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,6% positionne Vence comme une cible intermédiaire entre rendement pur et capitalisation, avec un ratio prix/loyer de 18,2x justifiant une stratégie de diversification locative (mix résidence principale/secondaire). La part de locataires à 33,5% indique un marché locatif sous-tendu par une demande structurelle, tandis que le taux de vacance à 9,2% reflète une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, compatible avec une approche de yield harvesting. La concentration des transactions sur les biens haut de gamme (part maisons à 42,5%) impose une sélection rigoureuse des actifs pour éviter une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de retournement du segment premium.

Le revenu médian de 24 070€ et un taux de pauvreté à 16% dessinent un bassin de population à pouvoir d'achat intermédiaire, avec une pression fiscale et sociale modérée, favorable à la stabilité résidentielle. La densité d'équipements (1 417 pour 18 000 habitants) révèle un maillage territorial équilibré, mais la part élevée de résidences secondaires (62,6% de propriétaires) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente pour les biens non premium. Les indicateurs de sécurité (3,3 cambriolages/1 000 habitants) sont inférieurs à la moyenne régionale, mais les violences intrafamiliales (3,1) et les dégradations (7) pointent vers des risques sociaux localisés, nécessitant une analyse fine des quartiers avant investissement.