Saint-Valery-en-Caux

Le marché de Saint-Valery-en-Caux affiche une trajectoire baissière marquée, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -11.5%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. structurelle. Le prix médian au m² (1 645€) se situe 22% en dessous de la moyenne régionale (2 100€), révélant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. persistante. Le volume de transactions (5 en 2024) indique une inertie du marché, typique des zones en phase de stagnation post-crise. La part de logements vacants (12.3%) dépasse le seuil d'équilibre (5-8%), signalant un déséquilibre offre/demande structurel. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de prix s'explique par une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique locale, où le revenu médian (21 220€) et le taux de pauvreté (16%) révèlent une fragilité des ménages à absorber des prix immobiliers supérieurs à 1 800€/m².

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8.9% positionne Saint-Valery-en-Caux comme un marché à haut rendement, mais à risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (57% de locataires). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible, avec un loyer médian au m² (12.2€) aligné sur des villes de même catégorie démographique, mais sans prime de rareté. La stratégie doit privilégier le rendement pur avec une sélection rigoureuse des actifs (maisons > appartements) et une gestion locative proactive pour limiter les périodes de vacance. Le ratio prix/loyer (135) suggère une marge de négociation significative, mais le risque de dépréciation supplémentaire (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). -11.5%) impose une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'entrée minimale de 15% pour sécuriser la rentabilité nette.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements moyenne (388 pour 12 000 habitants), avec des carences en transports (0) et une offre commerciale limitée (90 commerces), réduisant l'attractivité pour les profils mobiles. La sécurité, bien que meilleure que la moyenne nationale (indice SSMSI 2025 à 9.6), présente des points de vigilance : vols de personnes (4.4/1000 hab.) et violences intrafamiliales (3.4/1000 hab.) supérieurs aux seuils de confort. Le niveau de vie (revenu médian 21 220€) et la part de maisons (53.2%) ciblent une population locale ancrée, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans la rénovation du parc locatif et le développement d'équipements structurants (transports, commerces), mais le profil démographique (taux de pauvreté 16%) suggère une demande résiliente mais peu solvable pour des prix supérieurs à 1 700€/m².