Rungis

Le marché de Rungis affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 0.7% sur 5 ans, inférieur à l’inflation moyenne (1.8% sur la période), signalant une sous-performance relative aux actifs immobiliers franciliens. Le prix médian de 4 617€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.2%, suggère une prime de risque modérée pour un actif francilien, compensée par une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée (7 transactions en 2023) et une part de vacance de 6.1%, indicateur d’un marché peu polarisé. La stagnation des prix, combinée à une faible volatilité transactionnelle, positionne Rungis en phase de correction lente, justifiant une approche d’investissement sélective sur des actifs sous-évalués ou en reconversion (ex : proximité de l’aéroport d’Orly).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.2% sur un marché peu liquide (7 transactions/an) et avec 37.4% de locataires indique un profil mixte : préservation patrimoniale prioritaire (faible pression locative) avec une recherche de rendement complémentaire. La part de propriétaires (60.6%) et le revenu médian de 29 500€ limitent le risque de vacance structurelle, mais la faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian de 19.9€/m²) impose une sélection rigoureuse des biens (surface, état, localisation intra-communale). La stratégie optimale consiste à cibler des actifs en copropriété récente ou rénovée, avec un rendement net cible de 4.5% après charges, en évitant les segments surévalués (maisons > 5 000€/m²).

Le cadre de vie à Rungis est marqué par une densité d’équipements élevée (402 pour 5 000 habitants), avec une concentration notable en santé (60 équipements) et services (187), compensant un niveau de vie médian de 29 500€ et un taux de pauvreté de 7%. La sécurité, évaluée via les indicateurs SSMSI 2025, révèle une pression criminelle modérée (vols violents à 3.2/1000 hab., dégradations à 16.9/1000 hab.), mais avec des points de vigilance : trafics de stupéfiants (2/1000 hab.) et violences intra-familliales (5.7/1000 hab.). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est soutenue par la proximité de Paris (15 km) et des axes routiers majeurs (A6, A86), mais la revente rapide (< 6 mois) reste conditionnée à une localisation proche des pôles d’emploi (ZAC des Longs Réages) ou des transports (RER C à 1.2 km). Les biens en copropriété avec parking souterrain et sécurisé affichent une prime de 8 à 12% à la revente.