Rosny-sous-Bois

Le marché de Rosny-sous-Bois affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -4,5%, confirmant une phase de dépréciation cumulative malgré un prix médian au m² de 3 956€ en 2024. La volatilité des transactions (44 ventes annuelles) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés en surcapacité locative (taux de vacance à 8,7%), où l’offre excédentaire pèse sur les prix. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de -4,5% annualisée indique une sous-évaluation relative par rapport à des communes voisines mieux positionnées, mais cette opportunité est contrebalancée par un risque de poursuite de la correction si la demande locative ne se redresse pas (part de locataires à 53%).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,2% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, avec un loyer médian au m² de 20,6€ pour un marché où 53% des ménages sont locataires, mais où la vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (8,7%) limite la capacité à absorber les chocs. Ce profil correspond à une stratégie de rendement pur à court terme, mais avec un risque de vacance prolongée et de pression à la baisse sur les loyers. La part de propriétaires (43,3%) indique une base résidentielle ancrée, mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (44 transactions/an) et la tendance baissière des prix (-4,5% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) rendent ce marché peu adapté à une préservation patrimoniale sur le long terme.

Le cadre de vie est marqué par une précarité économique structurelle (revenu médian de 21 170€, taux de pauvreté à 21%) et une insécurité élevée (5,1 cambriolages pour 1 000 habitants, 21 vols de personnes pour 1 000 habitants), ce qui réduit la désirabilité résidentielle et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La densité d’équipements (1 451 pour 42 000 habitants) est supérieure à la moyenne départementale, mais leur répartition déséquilibrée (seulement 18 équipements d’enseignement pour 42 000 habitants) limite l’attractivité familiale. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. sont quasi inexistants dans ce contexte, avec un risque de dépréciation accélérée en cas de dégradation supplémentaire de la sécurité ou de la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages.