Saint-Pée-sur-Nivelle

Le marché de Saint-Pée-sur-Nivelle affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,2%, supérieur à la moyenne nationale des zones rurales (4,5%), mais un volume de transactions DVF de seulement 7 en 2021, suggérant une faible rotation du parc immobilier. Le prix médian de 3 115 €/m², stable depuis 2021, indique une absence de cycle haussier récent, confirmant un marché en phase de stagnation structurelle. La part de logements vacants à 6,6% (vs 8% en moyenne régionale) révèle une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, mais la faible densité de transactions (7/an) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme, exposant les investisseurs à un risque de désengagement prolongé en cas de correction des prix.

Le couple risque/rendement penche vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. Avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,2% et une part de locataires de 29,6%, le marché locatif reste marginal, limitant les opportunités de cash-flow. La domination des propriétaires (67,8%) et la faible part de ménages modestes (taux de pauvreté à 10%) réduisent la pression locative, mais la stabilité des prix (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). nul depuis 2021) offre une protection contre les pertes en capital. La faible rotation du parc (7 transactions/an) impose une vision long terme, avec un horizon de détention minimal de 7-10 ans pour absorber les coûts de transaction.

Le cadre de vie présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérés, avec un revenu médian de 22 260 €/an et une part de maisons à 60,9%, attirant une clientèle familiale stable. La densité d'équipements (401 pour 6 000 habitants) est équilibrée, avec une concentration notable dans les services (231) et les commerces (36), mais l'absence de transports en commun limite l'accessibilité pour les actifs pendulaires. Le niveau de sécurité, mesuré par un indice SSMSI de 1,5 (usage de stupéfiants) et 0,8 (violences intrafamiliales), reste inférieur à la moyenne départementale, mais les vols violents et avec armes sont nuls, réduisant les risques de dépréciation immobilière. La revente sera soutenue par la demande locale (propriétaires à 67,8%), mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché impose une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 5-8% en cas de revente rapide.