Villemomble

Le marché de Villemomble affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2,5 % sur 5 ans, inférieur à l’inflation moyenne (3,2 % sur la période), suggérant une sous-performance relative malgré un prix médian de 3 752 €/m² stable en 2024. La faible rotation du parc (24 transactions annuelles pour un stock estimé à 12 000 logements) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée, tandis que le taux de vacance de 6,9 % signale un déséquilibre offre/demande structurel, incompatible avec une dynamique haussière durable.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,4 % positionne Villemomble en territoire attractif pour un investissement locatif, mais la part élevée de locataires (48,2 %) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 19,9 €/m² pour un revenu médian de 23 180 €) révèlent un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. non négligeable. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale (marges de négociation à l’achat) plutôt que la maximisation du rendement, compte tenu d’un marché peu liquide et d’une pression fiscale locale élevée (taux de pauvreté à 18 %).

Le cadre de vie de Villemomble présente des risques sociétaux mesurables : un indice de cambriolages (10,7/1 000 habitants) et de dégradations (9/1 000) supérieur à la moyenne francilienne, tandis que la densité d’équipements (923 pour 30 000 habitants) reste en deçà des standards des communes voisines (ex : Neuilly-Plaisance). La revente sera conditionnée par la stabilisation du marché local et une amélioration du tissu commercial (126 commerces pour 30 000 habitants), actuellement sous-dimensionné par rapport à la demande potentielle.