Mazères

Le marché de Mazères affiche une phase de correction structurelle, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à -4.4%, confirmant une tendance baissière plus marquée que la moyenne régionale. Le prix médian au m² (1 250€) se situe 15% sous le seuil de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. théorique pour une commune de cette taille, suggérant un potentiel de rebond limité à court terme. Le volume de transactions (3 en 2023) révèle une inertie du marché, typique des zones en surcapacité locative ou en déclin démographique latent, malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. élevé (11.2%) qui masque une prime de risque liée à la faible rotation des actifs.

La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale plutôt que le rendement pur, compte tenu d'un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11.2% qui reflète davantage une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de prix qu'une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. réelle. La part de locataires (39.6%) et la vacance à 8.6% indiquent un déséquilibre offre/demande, avec un risque de vacance prolongée en cas de retournement. L'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique (part de maisons à 83.4%) limite les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. future, justifiant une approche sélective sur des actifs spécifiques (résidences secondaires ou locaux commerciaux).

Le cadre de vie présente des risques de désirabilité à moyen terme, avec un revenu médian (21 110€) et un taux de pauvreté (11%) alignés sur des zones rurales en déclin, où la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente dépendra de la capacité à capter une demande externe (télétravailleurs ou retraités). La densité d'équipements (293 pour 3 000 habitants) est insuffisante pour générer une externalité positive, tandis que les indicateurs de sécurité (8 dégradations/1 000 habitants) restent sous surveillance. Les points de vigilance incluent la dépendance aux actifs immobiliers anciens (83.4% de maisons) et l'absence de transports structurants, limitant l'attractivité hors saison.