Le Havre

Le marché du Havre affiche une stagnation structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à 0%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. latent malgré un prix médian au m² de 2 179€, en ligne avec la moyenne des villes portuaires en désindustrialisation. La faible volatilité transactionnelle (243 transactions en 2024) et une part de logements vacants à 10,5% révèlent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des territoires en transition économique où l'offre excède la demande solvable. La concentration locative (59,8% de locataires) et le revenu médian de 19 650€ annuels suggèrent une pression à la baisse sur les prix, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,8% masquant un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. future si la dynamique démographique ne se redresse pas.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,8% sur un marché en stagnation et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires élevée sans pénurie de logements) orientent vers une stratégie de rendement pur à court terme, mais avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. structurelle. La part de propriétaires (39%) et la vacance à 10,5% indiquent un marché résidentiel peu polarisé, où les investisseurs doivent anticiper des coûts de gestion élevés (rotation locative, travaux) pour maintenir la rentabilité. La stagnation des prix et le taux de pauvreté à 22% limitent la capacité d'endettement des ménages, réduisant la demande d'achat et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements moyenne (3 567 équipements pour 166 000 habitants), avec une surreprésentation des services publics (1 471) et une sous-dotation en commerces (814) et transports (43), reflétant un déséquilibre entre offre publique et attractivité économique. Les indicateurs de sécurité (5,6 cambriolages pour 1 000 habitants, 10,4 dégradations) et la présence de trafics de stupéfiants (1,2 pour 1 000 habitants) dégradent l'image du territoire, avec un impact direct sur la désirabilité résidentielle. La part de maisons (26,2%) et la densité en équipements sportifs/culturels (102) suggèrent une offre résidentielle segmentée, mais la pression fiscale et le revenu médian bas limitent la capacité d'investissement des ménages, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente et augmentant le risque de dépréciation patrimoniale.