Montivilliers

Le marché de Montivilliers affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 1.7% sur 5 ans (2019-2024), inférieur à l’inflation moyenne (2.1% sur la période), suggérant une sous-performance relative malgré un prix médian de 1 991€/m² stable. Le volume de transactions (10 en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible, typique des communes périurbaines où l’offre est dominée par des biens familiaux (58.3% de maisons), limitant la rotation du parc. La part de logements vacants (6%) reste contenue, mais la stagnation des prix et la faible dynamique transactionnelle signalent un marché en phase de correction latente, où les acheteurs anticipent une stabilisation des valorisations avant un éventuel rebond structurel.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8% positionne Montivilliers comme une cible de rendement pur, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (43.4% de locataires) et le loyer médian de 13.2€/m² suggère une demande locative peu agressive, avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. non négligeable. La part de propriétaires (55.6%) et le revenu médian de 23 180€/an (9% de pauvreté) indiquent un bassin locatif polarisé vers des profils modestes, exposés aux aléas économiques. La stratégie optimale consisterait à cibler des biens nécessitant une rénovation pour capter une prime de rendement, tout en sécurisant des locataires stables via des dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie), sous réserve d’une analyse fine des coûts de gestion et des risques de turnover.

Le cadre de vie est marqué par une densité d’équipements équilibrée (642 équipements pour ~16 000 habitants), avec une concentration notable en santé (179) et services (256), mais une offre commerciale (140) et touristique (6) limitée, réduisant l’attractivité pour les profils haut de gamme. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 34.2 (moyenne nationale : 30), révèle une pression criminelle modérée (6.4 cambriolages/1 000 hab.), mais des violences intrafamiliales (3.4) et des dégradations (8.3) supérieures à la moyenne, impactant la désirabilité. La revente sera soutenue par la demande locale (propriétaires majoritaires) mais pénalisée par l’absence de dynamisme économique, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à moyen terme. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans la rénovation urbaine et l’amélioration des espaces publics pour attirer des ménages plus aisés.