Harfleur

Le marché de Harfleur affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2% sur 5 ans, inférieur à l’inflation immobilière régionale, suggérant un cycle de stagnation relative. Le prix médian de 1 600 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,3%, révèle une prime de risque locatif élevée, compensant un marché peu liquide (11 transactions en 2024) et une part de vacance de 6,3%, indicateur d’un déséquilibre offre/demande structurel. La concentration de maisons (37,8%) limite la pression à la hausse des prix, tandis que la part de locataires (61,8%) soutient une demande locative captive, mais fragilisée par un revenu médian de 19 750 € et un taux de pauvreté de 18%, réduisant la capacité d’investissement des ménages.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,3% positionne Harfleur comme un marché à haut rendement, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. reste faible (ratio loyer/prix élevé à 0,78%), reflétant une demande locative contrainte par le pouvoir d’achat. La part de locataires (61,8%) et la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (11 transactions) imposent une stratégie de rendement pur à court terme, avec un risque de vacance et de dégradation du parc locatif. La prime de risque est justifiée par un environnement économique fragile (revenu médian bas, taux de pauvreté élevé), mais la stabilité des loyers (médiane à 12,4 €/m²) offre une visibilité sur les cash-flows, sous réserve d’une gestion active des actifs.

Le cadre de vie est marqué par une densité d’équipements moyenne (377 pour 8 000 habitants), avec une surreprésentation des services (149) et une sous-dotation en santé (106) et enseignement (10), limitant l’attractivité pour les familles. Le niveau de vie (revenu médian à 19 750 €) et le taux de pauvreté (18%) génèrent une pression sociale visible dans les indicateurs de sécurité : les dégradations (9,5‰) et les vols (16,6‰) dépassent les moyennes départementales, tandis que les violences intrafamiliales (4,6‰) et les escroqueries (5,3‰) signalent un risque de dégradation du capital social. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande externe (tourisme, télétravail), mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste faible, avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de retournement du marché.