Irigny

Le marché d'Irigny affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec seulement 9 transactions enregistrées en 2021, suggérant une faible rotation des actifs et une possible sous-évaluation relative à son potentiel. Le prix médian de 3 161 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,5%, indique une prime de risque de 1,8 point par rapport au rendement sans risque (taux OAT 10 ans 2021 à 0,35%), justifiant une attractivité pour les investisseurs en quête de rendement. La part de logements vacants à 5,5% (vs moyenne régionale ~4,2%) révèle une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, mais la stagnation des prix depuis 2021 (millesime unique) suggère un cycle de marché en phase de stabilisation post-correction post-Covid.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,5% positionne Irigny comme un marché à rendement pur modéré, avec un ratio loyer/prix médian de 4,6% (14,5€/m² / 3 161€/m²) proche du seuil de rentabilité théorique pour un investissement locatif classique. La part de locataires à 32,4% limite la pression locative, mais la faible densité de transactions (9/an) implique des coûts de sortie élevés en cas de revente forcée. La stratégie optimale consiste en un ciblage de biens sous-évalués (maisons à 53,8% du parc) pour capter une plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. à moyen terme, tout en acceptant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite.

Le revenu médian de 24 920€ et un taux de pauvreté de 11% (vs 13,6% en Auvergne-Rhône-Alpes) confirment un bassin de demande solvable, mais la densité d'équipements (429 pour 8 500 habitants) révèle une offre de services sous-dimensionnée pour une commune de cette taille, limitant son attractivité résidentielle. Les indicateurs de sécurité (6 cambriolages pour 8 500 habitants en 2025) sont inférieurs aux moyennes départementales, mais les violences intrafamiliales (2,5/1 000) et les dégradations (7,2/1 000) pointent vers des tensions sociales localisées. La revente sera conditionnée par la capacité à repositionner le bien dans un segment premium (maisons avec espaces extérieurs), avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de dégradation du cadre de vie.