Feyzin

Le marché de Feyzin affiche une trajectoire baissière structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -5.8%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un prix médian au m² de 2108€ en 2024. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est faible (10 transactions DVF), reflétant une demande atone dans un contexte de pression fiscale locale et de désaffection pour les communes périphériques lyonnaises. La part de logements vacants à 6.4% suggère un déséquilibre offre/demande, tandis que la prédominance des maisons (45.5%) limite la pression sur les petits logements, segment plus liquide mais moins rentable.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.9% positionne Feyzin comme un marché à haut rendement pur, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (part locataires à 42.2%) avec un loyer médian au m² de 13.8€, soit un ratio loyer/prix de 0.65% mensuel, inférieur à la moyenne des villes de la métropole lyonnaise. La solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des locataires est fragile (revenu médian à 21610€, taux de pauvreté à 16%), ce qui expose à des risques d'impayés et de turnover élevé. Stratégiquement, ce profil convient aux investisseurs en quête de cash-flow immédiat, mais exige une gestion active des risques locatifs et une diversification géographique pour limiter l'exposition au cycle local.

Le cadre de vie à Feyzin présente des risques sociaux élevés avec des indicateurs de sécurité dégradés (9.1 cambriolages pour 1000 habitants, 13.7 dégradations, 5.3 violences hors famille) et une densité d'équipements standard (475 équipements pour 10 000 habitants) mais déséquilibrée (santé surreprésentée, transports sous-dimensionnés). Le niveau de vie médian (21610€) et le taux de pauvreté (16%) indiquent une population vulnérable, limitant la capacité d'achat et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de désirabilité sont faibles, avec une attractivité résidentielle principalement tirée par la proximité de Lyon (15 min) et des prix d'entrée de gamme, mais la revente sera conditionnée par une amélioration des fondamentaux socio-économiques ou une politique municipale volontariste.