Cauterets

Le marché de Cauterets affiche une résilience structurelle avec un prix médian au m² de 3 203€ et un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de 1,2%, confirmant une trajectoire de croissance modérée mais stable, typique des stations thermales et touristiques. Le volume de transactions (41 en 2024) reste faible, mais la part de maisons (7,2%) et le taux de vacance (0,5%) indiquent une pression à la hausse sur les actifs résidentiels premium, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4% suggérant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée mais une prime de risque liée à la saisonnalité. La stagnation des prix malgré un contexte inflationniste révèle une élasticité limitée de la demande locale, potentiellement contrainte par le revenu médian (21 000€) et la dépendance au tourisme saisonnier.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4% positionne Cauterets comme un actif à rendement modéré, avec une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (35% de locataires) et une part de propriétaires élevée (57,7%), limitant les opportunités de rendement pur. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via des actifs haut de gamme (maisons) ou des résidences secondaires, en capitalisant sur la rareté des transactions (41/an) et la faible vacance (0,5%). Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est atténué par la saisonnalité touristique, mais la dépendance aux revenus externes (tourisme) impose une analyse de sensibilité aux chocs exogènes.

Le cadre de vie est polarisé par le tourisme (49 équipements dédiés) et les services (145), mais la densité d'équipements de santé (52) et d'enseignement (4) reste insuffisante pour une population permanente, ce qui limite la désirabilité résidentielle hors saison. Les indicateurs de sécurité (33,8 dégradations pour 1 000 habitants) sont élevés, avec des violences intra-familliales (10,9) et des escroqueries (7,2) supérieurs aux moyennes nationales, signalant un risque de dégradation du cadre de vie. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est contrainte par la faible part de locataires (35%) et la dépendance aux acquéreurs secondaires, tandis que les points de vigilance incluent la saisonnalité économique et la pression fiscale sur les résidences secondaires.