Bagnères-de-Bigorre

Le marché de Bagnères-de-Bigorre affiche une santé financière robuste avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans de 10,7%, supérieur à la moyenne nationale des villes touristiques (≈7,2%), confirmant un cycle haussier structurel. Le prix médian au m² (2018€) reste sous-évalué de 15 à 20% par rapport aux stations pyrénéennes comparables (ex: La Mongie à 2400€/m²), offrant une marge de rattrapage. La faible rotation des transactions (38 ventes en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, mais la part de logements vacants (12,9%) indique un potentiel de mise en marché à court terme, particulièrement sur les résidences secondaires non occupées en basse saison.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,3% positionne la ville dans la fourchette haute des marchés résidentiels français, compensant partiellement le risque locatif lié à la part de locataires (47,4%). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée, avec un loyer médian au m² (10,6€) aligné sur le pouvoir d'achat local (revenu médian à 20150€), mais la saisonnalité touristique (41 équipements dédiés) crée des pics de demande en hiver/été. Stratégie recommandée : cibler les biens en résidence principale avec des rendements stabilisés, ou les locations saisonnières en optimisant les périodes de forte affluence (ski, randonnée), en évitant les zones à forte vacance structurelle.

Le cadre de vie est polarisé par un tissu économique fragile (taux de pauvreté à 18%, revenu médian à 20150€) et une sécurité dégradée (indice de cambriolages à 3,4 pour 1000 habitants, supérieur à la moyenne des villes de même taille). Les équipements sanitaires (248 pour 1021 total) et commerciaux (217) sont concentrés dans le centre-ville, limitant la dispersion des services. La densité d'équipements touristiques (54) et sportifs (41) renforce l'attractivité saisonnière mais fragilise la stabilité résidentielle. Points de vigilance : revente potentiellement lente en dehors des périodes touristiques, et exposition aux risques de dépréciation dans les quartiers périphériques mal desservis (transports à 8 équipements).