Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
4 024 €/m²
Loyer
14.4 €/m²
Rendement brut
4.3 %
Évolution/an
-3.3 %
Population
4 194
Revenu médian
25 420 €/an
Analyse de Carnac
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Carnac affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -3.3% sur 5 ans, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 4 024 €/m² stable en 2024. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (11 transactions annuelles) suggère une demande atone, potentiellement liée à la surévaluation historique du secteur touristique local. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.3% masque une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite, les loyers médians (14.4 €/m²) étant alignés sur des marchés moins exposés aux pressions inflationnistes, indiquant une correction des prix en cours.
Pour l'investisseur
Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.3% sur un marché en correction (-3.3% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) et une part de locataires limitée à 24.2% réduisent l'attractivité pour un investissement locatif pur. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (ratio loyer/prix élevé à 0.36%), ce qui limite les marges de manœuvre pour une stratégie de rendement. Une approche patrimoniale (acquisition à prix décoté avec potentiel de rebond) serait plus pertinente, sous réserve d'une stabilisation du marché dans les 18-24 mois.
Pour le résident
Le cadre de vie présente des risques modérés : un revenu médian de 25 420 € et un taux de pauvreté de 10% indiquent une population solvable, mais la part de propriétaires (72.9%) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La densité d'équipements (701 pour 16 000 habitants) est élevée, avec une concentration notable en tourisme (59 équipements) et commerces (161), mais la sécurité reste un point de vigilance avec des indicateurs de dégradations (14.1/1000 hab.) et vols (19.8/1000 hab.) supérieurs aux moyennes bretonnes. La revente sera conditionnée par la stabilisation du marché touristique et la rénovation du parc immobilier.
Profil de Carnac
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
4 194
habitants
Densité
124
hab/km²
Superficie
33.7
km²
Code postal
56340
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian25 420€/an+13%
Taux de pauvreté10,0%-31%
Propriétaires72,9%+26%
Locataires24,2%-39%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons57,7%+7%
Logements vacants3,2%-60%
Intercommunalité : CC Auray Quiberon Terre Atlantique
Vitalité économique de Carnac
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 100/100Dynamique de l'emploi salarié : 100/100
Emploi salarié privé
1 159
+4,5 % sur un an
Établissements employeurs
203
+3,6 % sur un an
Procédures collectives
1 740
dépt 56 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Carnac
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 118 €
Femmes 2 037 € · hommes 2 199 € — soit 7,4 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 329 €
Professions intermédiaires2 340 €
Employés1 832 €
Ouvriers1 974 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Carnac, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
62/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Carnac — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêtPhénomène lié à l'atmosphèreTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
6
Arrêtés CatNat
7
Sismicité
faible
Radon
élevé
Selon Géorisques, Carnac est exposée à 6 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt…). La commune a fait l'objet de 7 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2023). Sismicité faible (zone 2/5).
Tension assurantielleà surveiller
À Carnac, la pression sur l'assurance habitation est à surveiller : 7 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation faible
Climat frais (océanique ou montagnard) : étés généralement doux. Le besoin de climatisation y reste faible, hormis lors des rares pics de chaleur.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Carnac
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Carnac (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 1 536 DPE 10.8% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Carnac
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Carnac (31,18 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
982 €/an
sous la médiane nationale
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Carnac −289 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Morbihan (56), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
8 748
Part de CDI
48 %
Alternance
2 %
Brut médian proposé
1 896 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 115 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
1
Carnac est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 1/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Carnac est 42ᵉ / 130 du département (Morbihan) pour le cadre de vie.
Cambriolages4,5‰
Dégradations14,1‰
Violences intrafamiliales2,4‰
Violences hors foyer6,0‰
Vols contre les personnes19,8‰
Vols dans les véhicules3,6‰
Violences sexuelles2,4‰
Escroqueries10,0‰
Équipements & services à Carnac
701 équipements recensés, soit 167 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
161
Commerces
67
Santé
8
Écoles & formation
100
Sport & culture
6
Transports
59
Tourisme
Médecins & tarifs à Carnac
12 médecins référencés dans 1 spécialités — 100% en secteur 1 (tarif Sécu), 0% en secteur 2 (dépassements), 75% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.