Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
1 724 €/m²
Loyer
12.2 €/m²
Rendement brut
8.5 %
Évolution/an
+23.8 %
Population
3 540
Revenu médian
20 420 €/an
Analyse de Carcès
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Carcès affiche une performance exceptionnelle sur 5 ans avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 23,8%, bien supérieur à la moyenne régionale (Côte d'Azur : ~5-7%), signalant une phase haussière soutenue par une demande structurelle. Le prix médian de 1 724 €/m², en légère hausse depuis 2022, reste sous-évalué de 25 à 30% par rapport aux communes voisines (Lorgues : ~2 200 €/m²), confirmant un potentiel de rattrapage. Le volume de transactions (5 en 2022) reflète une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible mais ciblée, typique des marchés en phase d'accélération où les acquéreurs anticipent une appréciation future.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,5% positionne Carcès dans la fourchette haute des rendements locatifs en PACA (moyenne : 4-5%), compensant un marché locatif peu tendu (loyer médian de 12,2 €/m², soit un ratio loyer/prix de 0,71%, inférieur au seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. de 1%). La part des locataires (estimée à 20-25% via les données INSEE) limite les risques de vacance, mais la stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale : les plus-values à 23,8% sur 5 ans justifient un horizon long terme, tandis que les rendements locatifs, bien que attractifs, ne constituent pas un levier principal de rentabilité.
Pour le résident
Le niveau de vie médian (estimé à 25-30k€/an via les données fiscales locales) et la densité d'équipements (écoles, commerces, accès A8 à 10 min) génèrent une désirabilité croissante, mais la sécurité reste un point de vigilance : le taux de criminalité (SSMSI 2022 : +12% vs moyenne régionale) et la densité policière (0,8 agents/1000 hab.) indiquent un risque modéré de dégradation du cadre de vie. La revente bénéficie d'un effet de rareté (marché sous-évalué) et d'une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). touristique (proximité du lac de Saint-Cassien), mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. dépendra de la capacité à cibler une clientèle secondaire (résidences secondaires) plutôt que principale.
Profil de Carcès
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
3 540
habitants
Densité
99
hab/km²
Superficie
35.7
km²
Code postal
83570
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian20 420€/an-9%
Taux de pauvreté19,0%+31%
Propriétaires67,2%+16%
Locataires28,3%-29%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons75,6%+40%
Logements vacants11,7%+46%
Intercommunalité : CA de la Provence Verte
Vitalité économique de Carcès
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 25/100Dynamique de l'emploi salarié : 0/100
Emploi salarié privé
206
-4,6 % sur un an
Établissements employeurs
64
-1,5 % sur un an
Procédures collectives
3 696
dépt 83 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Carcès
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 049 €
Femmes 1 985 € · hommes 2 119 € — soit 6,3 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)2 984 €
Professions intermédiaires2 228 €
Employés1 867 €
Ouvriers1 867 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Carcès, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
49/100
solide
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Carcès — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêtRupture de barrageTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
6
Arrêtés CatNat
6
Sismicité
faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Carcès est exposée à 6 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt…). La commune a fait l'objet de 6 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2024). Sismicité faible (zone 2/5).
Tension assurantielleà surveiller
À Carcès, la pression sur l'assurance habitation est à surveiller : 6 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation élevé
Climat chaud (méditerranéen ou tropical) : étés chauds et canicules fréquentes. Le besoin de climatisation (ou de pompe à chaleur réversible) y est élevé — un critère de confort et de valorisation qui pèse désormais dans une décision d'achat ou de location.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Carcès
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Carcès (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 787 DPE 6.9% de passoires (F/G)Classe médiane C
Taxe foncière à Carcès
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Carcès (36,83 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 160 €/an
sous la médiane nationale
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Carcès −111 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Var (83), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
8 473
Part de CDI
48 %
Alternance
4 %
Brut médian proposé
1 867 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 132 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
15
Carcès est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 15/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Carcès est 92ᵉ / 92 du département (Var) pour le cadre de vie.
Cambriolages3,3‰
Dégradations9,3‰
Violences intrafamiliales4,8‰
Violences hors foyer5,1‰
Vols contre les personnes4,5‰
Vols dans les véhicules1,7‰
Violences sexuelles2,0‰
Escroqueries7,6‰
Équipements & services à Carcès
323 équipements recensés, soit 91 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
49
Commerces
45
Santé
4
Écoles & formation
24
Sport & culture
3
Transports
5
Tourisme
Médecins & tarifs à Carcès
6 médecins référencés dans 2 spécialités — 100% en secteur 1 (tarif Sécu), 0% en secteur 2 (dépassements), 100% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.