Cambo-les-Bains

Le marché de Cambo-les-Bains affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -12,6% sur 5 ans, contrastant avec un prix médian de 3 000€/m² en 2024, soit un niveau sous-évalué de 18% par rapport à la moyenne des communes littorales basques (3 650€/m²). La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (5 transactions annuelles) révèle une demande sélective, polarisée vers les résidences secondaires et les investisseurs patrimoniaux, tandis que la part de logements vacants (7,9%) dépasse le seuil d'équilibre (5%) et signale un risque de surcapacité locative. La stagnation des prix, couplée à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,2%, suggère un marché en phase de consolidation post-cycle haussier, où les actifs résilients se concentrent sur les biens haut de gamme ou les zones à forte valeur ajoutée (front de mer).

Le couple risque/rendement de Cambo-les-Bains est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,2% qui masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part de locataires à 41,5%) et une demande locative volatile, typique des communes touristiques. La part élevée de propriétaires (56,4%) réduit la pression sur le marché locatif, tandis que le revenu médian de 21 830€ et un taux de pauvreté de 11% limitent la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages locaux. Stratégiquement, l'investissement doit cibler des biens premium avec un potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme (3-5 ans), en évitant les segments bas de gamme exposés à une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle. Le rendement pur est compromis par une rotation locative faible et des loyers médians (12,9€/m²) alignés sur des marchés peu dynamiques.

Le cadre de vie de Cambo-les-Bains présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. contrastés : une densité d'équipements supérieure à la moyenne (542 pour 5 000 habitants) avec une concentration en santé (216) et services (189), mais une offre commerciale (62) et de transports (5) insuffisante pour une ville de cette taille, limitant son attractivité résidentielle permanente. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 2,7 pour 1 000 habitants (cambriolages + dégradations), est comparable à des communes similaires, mais les violences intrafamiliales (2,7) et les escroqueries (6,1) pointent vers des tensions sociales localisées. Les ménages résidents permanents (revenu médian de 21 830€) sont exposés à un risque de déséquilibre fiscal, tandis que les résidences secondaires (part de maisons à 39,5%) assurent une demande saisonnière résiliente. Les points de vigilance incluent la surcapacité locative et l'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique forte, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente pour les biens non premium.