Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
3 387 €/m²
Loyer
21.0 €/m²
Rendement brut
7.4 %
Évolution/an
+2.0 %
Population
37 628
Revenu médian
21 730 €/an
Analyse de Annemasse
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché d'Annemasse affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de 2%, inférieur à la moyenne nationale des villes périurbaines, suggérant un cycle de maturation avancé. Le prix médian de 3 387 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,4%, indique une prime de risque locatif significative, compensant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée (26 transactions en 2024). La part de logements vacants à 9,3% révèle une pression à la baisse sur les prix, tandis que la faible part de maisons (5,1%) limite l'effet de rareté structurelle, maintenant un équilibre entre offre et demande locative.
Pour l'investisseur
La stratégie optimale pour un investisseur repose sur un arbitrage rendement/risque, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,4% supérieur à la moyenne des villes similaires (5-6%), mais compensé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (61,2% de locataires). Le profil locatif, dominé par des ménages modestes (revenu médian de 21 730 € et taux de pauvreté à 22%), expose à un turnover élevé et une volatilité des loyers. Une approche de préservation patrimoniale, ciblant des biens bien situés et rénovés, est recommandée pour limiter les risques de vacance et de dépréciation.
Pour le résident
Le cadre de vie d'Annemasse présente des risques socio-économiques élevés, avec un revenu médian de 21 730 € et un taux de pauvreté de 22%, indiquant une population vulnérable aux chocs économiques. La densité d'équipements (2 028 pour 37 000 habitants) est équilibrée, mais la concentration en services de base (941) et commerces (511) suggère une dépendance aux déplacements vers Genève, limitant l'autonomie locale. Les indicateurs de sécurité (12,3 cambriolages et 26,2 vols de personnes pour 1 000 habitants) sont préoccupants, avec un risque accru de dégradations (13,9) et de trafics (2,7), réduisant l'attractivité résidentielle à long terme.
Profil de Annemasse
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
37 628
habitants
Densité
7 526
hab/km²
Superficie
5
km²
Code postal
74100
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian21 730€/an-3%
Taux de pauvreté22,0%+52%
Propriétaires37,0%-36%
Locataires61,2%+53%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons5,1%-91%
Logements vacants9,3%+16%
Intercommunalité : CA Annemasse-Les Voirons-Agglomération
Vitalité économique de Annemasse
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 42/100Dynamique de l'emploi salarié : 68/100
Emploi salarié privé
6 834
+1,1 % sur un an
Établissements employeurs
926
-0,5 % sur un an
Procédures collectives
2 067
dépt 74 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Annemasse
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 457 €
Femmes 2 303 € · hommes 2 589 € — soit 11 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 548 €
Professions intermédiaires2 685 €
Employés1 887 €
Ouvriers1 995 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Annemasse, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
63/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Annemasse — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeRadonRisque industrielTransport de marchandises dangereusesEngins de guerre
Risques recensés
7
Arrêtés CatNat
6
Sismicité
moyenne
Radon
faible
Selon Géorisques, Annemasse est exposée à 7 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, radon…). La commune a fait l'objet de 6 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Secousse Sismique (1996). Sismicité moyenne (zone 4/5).
Tension assurantielleà surveiller
À Annemasse, la pression sur l'assurance habitation est à surveiller : 6 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation faible
Climat frais (océanique ou montagnard) : étés généralement doux. Le besoin de climatisation y reste faible, hormis lors des rares pics de chaleur.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Annemasse
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Annemasse (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 12 646 DPE 9.8% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Annemasse
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Annemasse (40,84 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 286 €/an
au-dessus de la médiane
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Annemasse +15 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Haute-Savoie (74), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
9 265
Part de CDI
53 %
Alternance
3 %
Brut médian proposé
1 969 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 114 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
1
Annemasse est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 1/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Annemasse est 91ᵉ / 92 du département (Haute-Savoie) pour le cadre de vie.
Cambriolages12,3‰
Dégradations14,0‰
Violences intrafamiliales6,6‰
Violences hors foyer6,9‰
Vols contre les personnes26,2‰
Vols dans les véhicules10,6‰
Violences sexuelles2,7‰
Escroqueries7,5‰
Équipements & services à Annemasse
2 028 équipements recensés, soit 54 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
511
Commerces
463
Santé
20
Écoles & formation
46
Sport & culture
10
Transports
37
Tourisme
Médecins & tarifs à Annemasse
328 médecins référencés dans 27 spécialités — 34% en secteur 1 (tarif Sécu), 66% en secteur 2 (dépassements), 58% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.