Gaillard

Le marché de Gaillard affiche une trajectoire baissière structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -7.7% sur 5 ans, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. avancé malgré un prix médian de 3 077€/m² encore élevé pour la région. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (7 transactions en 2022) suggère une demande atone, potentiellement amplifiée par une part de logements vacants à 10.6%, indicateur d’un déséquilibre offre/demande. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6.9% masque une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite liée à la dépréciation des actifs, rendant le marché peu attractif pour les investisseurs spéculatifs mais potentiellement opportuniste pour les acquéreurs en quête de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. long terme.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6.9% sur un marché en contraction (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). -7.7%) expose à un risque de capitalisation négative, d’autant que 61.8% des ménages sont locataires dans un contexte de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian de 17.7€/m²). La part élevée de locataires (61.8%) combinée à un revenu médian de 23 770€ et un taux de pauvreté à 24% indique une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile, limitant la capacité à absorber des hausses de loyers. Stratégie recommandée : cibler des actifs résilients (maisons à 14.9% du parc) avec un horizon de détention long (>10 ans) pour profiter d’un potentiel rebond post-correction, ou éviter le marché en l’état.

Le cadre de vie présente des risques structurels : un revenu médian de 23 770€ et un taux de pauvreté à 24% signalent une population vulnérable, tandis que la densité d’équipements (491 pour 13 000 habitants) reste moyenne, avec des faiblesses dans les transports (6 équipements) et l’enseignement (13). La sécurité est préoccupante avec des indicateurs de délinquance élevés (16.6 cambriolages et 19.5 vols de personnes pour 1 000 habitants en 2025), réduisant l’attractivité résidentielle. Points de vigilance : liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible en cas de revente forcée et pression fiscale potentielle sur les ménages modestes. Le marché est sous-évalué mais à haut risque, réservé aux acquéreurs prêts à assumer une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. durable ou une rénovation urbaine.