Xonrupt-Longemer

Le marché de Xonrupt-Longemer affiche une trajectoire structurellement baissière avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -36,9% sur 5 ans, confirmant une phase de correction prolongée malgré un prix médian au m² de 1 735€ en 2022. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (5 transactions DVF) reflète une demande atone, tandis que le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,4% suggère une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. plutôt qu’un arbitrage rentable. La part de logements vacants à 3,2% indique un équilibre offre/demande tendu, mais la baisse des prix (-36,9%) révèle une pression vendeuse supérieure à la demande solvable, typique d’un marché en surcapacité structurelle dans un contexte touristique saisonnier.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,4% masque une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. de -36,9% sur 5 ans, signalant un marché en phase de liquidation plutôt qu’en équilibre. La part de locataires à 17% limite les opportunités de rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). pur, tandis que la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. reste faible (loyer médian à 12,1€/m²). La stratégie optimale se concentre sur l’acquisition à prix décoté pour une préservation patrimoniale à moyen terme, en ciblant les biens résidentiels (80,3% de maisons) plutôt que les actifs locatifs, compte tenu de la faible demande locative et de la volatilité des prix.

Le cadre de vie présente un risque modéré de désirabilité avec un revenu médian de 23 090€ et une densité d’équipements limitée (151 équipements pour une commune de taille moyenne), malgré une offre touristique et sportive significative (36 équipements). La sécurité est contrastée : des indicateurs de dégradations (3,4) et de vols (4,1) supérieurs aux moyennes nationales, mais sans violences armées, suggérant une criminalité opportuniste plutôt qu’organisée. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est faible (5 transactions/an), avec un risque de stagnation des prix, mais la structure du parc immobilier (80,3% de maisons) offre une résilience relative pour les acquéreurs occupants cherchant un ancrage territorial dans un environnement naturel préservé.