Vertou

Le marché de Vertou affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -8.7%, confirmant une dépréciation annuelle moyenne de 1.8% ajustée à l'inflation. Le prix médian de 3057€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.3%, révèle une sous-évaluation relative au regard des loyers médians à 13.4€/m², suggérant un potentiel de rebond si la tendance s'inverse. La faible activité transactionnelle (6 ventes annuelles en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés en phase de stagnation post-correction, où les vendeurs surestiment encore les prix historiques.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.3% sur un marché à faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (28.1% de locataires) expose à un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé, d'autant que la part de maisons (75.3%) limite l'accessibilité locative. La part de propriétaires à 71.1% et le taux de pauvreté à 6% suggèrent une demande résidentielle stable mais peu dynamique, orientant vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. Le rendement net réel serait probablement inférieur à 4% après charges et vacance, justifiant une approche long terme avec décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'entrée.

Le cadre de vie est sécurisé avec des indicateurs SSMSI parmi les plus bas de Loire-Atlantique (10.9 cambriolages pour 1000 habitants, 5.6 dégradations), renforçant la désirabilité résidentielle malgré un revenu médian de 26730€ et une pauvreté limitée à 6%. La densité d'équipements (832 pour 26000 habitants) est supérieure à la moyenne départementale, avec une concentration notable en santé (246) et services (370), garantissant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les points de vigilance résident dans la dépendance à l'automobile (20 transports) et la faible attractivité touristique (6 équipements), limitant les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. externe.