Vernouillet

Le marché de Vernouillet affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3%, supérieur à la moyenne des villes périurbaines de taille similaire (4,8% en 2023), suggérant un arbitrage entre préservation patrimoniale et opportunité de rendement. Le prix médian de 2 857€/m², stable depuis 2021 (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). 0,4%), indique une absence de cycle haussier significatif, confirmant un marché en phase de stagnation structurelle. La part de logements vacants à 4,5% (vs 3,2% en moyenne régionale) révèle une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, tandis que le faible volume de transactions (5 en 2023) limite la profondeur du marché, exposant les investisseurs à un risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme.

Le couple risque/rendement penche vers une stratégie de rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% supérieur au seuil de rentabilité locative classique (5% en Île-de-France). La part de locataires à 44,3% et un loyer médian de 12,5€/m² (soit 1,5% du prix médian) confirment une demande locative captive, mais la faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (ratio loyer/prix élevé) suggère une marge de négociation limitée. La concentration de propriétaires (54,7%) réduit les risques de vacance prolongée, mais la faible rotation du parc immobilier (5 transactions/an) impose une approche long terme pour amortir les coûts d'acquisition.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques élevés avec un revenu médian de 19 100€ (vs 24 500€ en Eure-et-Loir) et un taux de pauvreté à 21%, exposant le marché à une pression sur les prix en cas de retournement économique. La densité d'équipements (431 pour 9 000 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de même taille, mais la répartition déséquilibrée (89 équipements santé vs 76 commerces) révèle des déséquilibres structurels. Le niveau de criminalité (10,8 cambriolages/1 000 habitants) est 2,3 fois supérieur à la moyenne nationale, impactant la désirabilité et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans la proximité des pôles économiques (Chartres à 15 km) et la stabilité du parc immobilier (62,8% de maisons), mais les points de vigilance (pauvreté, insécurité) nécessitent une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 8 à 12% pour compenser les risques résiduels.