Dreux

Le marché de Dreux affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 6,5% sur 5 ans (2019-2024), supérieur à la moyenne nationale des villes de taille similaire (4,2%), confirmant un cycle haussier durable malgré un prix médian au m² de 1 736€, soit 28% sous la moyenne des EPCI de même catégorie. La faible volatilité des transactions (15 ventes annuelles en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée mais stable, tandis que le taux de vacance à 11,6% (vs 8,2% en moyenne régionale) indique un déséquilibre offre/demande persistant, compensé par une pression locative élevée (55,4% de locataires) et un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,7%, parmi les plus élevés de la région Centre-Val de Loire pour un marché en phase de maturation avancée.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux de 8,7% qui surcompense le risque de vacance (11,6%) et la pression sociale (taux de pauvreté à 28%). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer., couplée à un parc immobilier majoritairement composé de maisons (41,6%), offre une marge de négociation limitée mais une stabilité des loyers médians à 12,6€/m², justifiant une stratégie d'acquisition ciblée sur les biens sous-évalués (écart de 28% vs moyenne régionale). La part de propriétaires (42,7%) limite les risques de turnover locatif, mais la concentration des ménages modestes (revenu médian à 17 740€) impose une gestion rigoureuse des impayés.

Le cadre de vie à Dreux présente des risques sociétaux élevés, avec des indicateurs de sécurité dégradés (7,7 cambriolages pour 1 000 habitants, 9,5 dégradations, et 7,5 infractions liées aux stupéfiants), supérieurs aux seuils critiques pour une ville de cette taille. La densité d'équipements (1 275 pour 31 000 habitants) est en deçà des standards optimaux (ratio de 41 équipements/1 000 habitants vs 52 en moyenne régionale), avec une sous-représentation des services publics (531) et des équipements sportifs/culturels (54), limitant l'attractivité résidentielle. La revente sera conditionnée par une amélioration des infrastructures locales, tandis que la part élevée de locataires (55,4%) et la faible solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages (revenu médian à 17 740€) réduisent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché secondaire.