Salernes

Le marché de Salernes affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -4,7% sur 5 ans, confirmant un cycle baissier persistant malgré un prix médian au m² de 1 500€, soit un niveau sous-évalué de 22% par rapport à la moyenne des communes du Var (1 920€/m²). La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (19 transactions en 2024) et une part de logements vacants à 19,2% révèlent une demande atone, probablement liée à un pouvoir d'achat médian de 20 810€ et un taux de pauvreté à 20%, limitant la capacité d'investissement local. La pression vendeuse reste forte, mais la correction des prix pourrait s'essouffler à court terme en raison d'un stock excédentaire non résorbé.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,5% positionne Salernes comme une cible prioritaire pour les stratégies de rendement pur, mais avec un profil de risque élevé. La part des locataires (32,5%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 11,9€/m²) indiquent une demande locative résiliente, mais segmentée, avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. non négligeable (19,2% de vacance globale). La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers des profils locataires précaires (taux de pauvreté à 20%) limite la capacité à répercuter les hausses de loyers, justifiant une approche opportuniste avec un horizon de détention court (3-5 ans) pour capitaliser sur une éventuelle stabilisation des prix.

Le cadre de vie de Salernes présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente limités, avec une densité d'équipements (441 pour 3 800 habitants) inférieure de 15% à la moyenne des communes du Var, et une concentration des services dans le centre (67 commerces, 71 équipements santé). La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 3,4 cambriolages pour 1 000 habitants, est supérieure à la moyenne départementale (4,2), mais les violences intra-familliales (3,5/1 000) et les dégradations (6,2/1 000) signalent des tensions sociales localisées. La part élevée de maisons (69,7%) et le revenu médian faible (20 810€) suggèrent une attractivité résidentielle principalement portée par des primo-accédants ou des retraités, avec un risque de désengagement en cas de dégradation économique. Les points de vigilance incluent la dépendance au tourisme (9 équipements dédiés) et la faible desserte en transports (4 arrêts), limitant la connectivité.