Saint-Étienne-du-Rouvray

Le marché de Saint-Étienne-du-Rouvray affiche une trajectoire haussière extrême avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de 30,6%, bien au-dessus de la moyenne nationale, confirmant un cycle de forte appréciation des actifs (+2 425 €/m² en 2023). Cette dynamique est soutenue par une tension structurelle entre l'offre limitée (5 transactions DVF en 2023) et une demande soutenue, reflétée par un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,9% malgré des prix élevés. La part de logements vacants à 7,4% reste modérée pour une commune de cette taille, mais le ratio maisons/appartements (52,9% vs 47,1%) suggère une segmentation du marché où les actifs résidentiels premium (maisons) captent l'essentiel de la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps., tandis que les appartements en location subissent une pression locative latente.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux de 5,9% supérieur à la moyenne des villes similaires en Normandie, mais porté par une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible (seulement 5 transactions annuelles). La part de locataires à 54,1% indique un marché locatif polarisé, où les investisseurs ciblant les ménages modestes (revenu médian à 18 470 €) bénéficient d'une demande captive, mais avec un risque de vacance structurelle en cas de dégradation économique (taux de pauvreté à 25%). La stratégie optimale consiste à privilégier les biens en copropriété avec des loyers encadrés, tout en anticipant une correction des prix si le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). se normalise vers 5-7% sur les 3 prochaines années.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité inégale : le revenu médian de 18 470 € et le taux de pauvreté à 25% révèlent une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). sociale forte, avec un parc immobilier majoritairement composé de maisons (52,9%) mais une pression locative élevée (54,1% de locataires). La densité d'équipements (531 pour 14 000 habitants) est correcte, mais la répartition sectorielle montre un déficit en transports (7 équipements) et en enseignement (32), limitant l'attractivité pour les familles. Les indicateurs de sécurité (3,9 cambriolages pour 1 000 habitants, 12,2 dégradations) confirment un environnement à risque modéré, avec des points de vigilance sur les vols violents (0,7) et les violences intrafamiliales (3,6), réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente pour les profils familiaux. Les actifs les plus résilients seront ceux situés dans les quartiers centraux avec un accès aux services (santé, commerces) et une exposition minimale aux zones à forte tension sociale.