Rumilly

Le marché de Rumilly affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -2.8% sur 5 ans (2019-2024), confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 2 952€/m² stable en 2024. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (28 transactions annuelles) et un taux de vacance de 5.3% suggèrent une demande locative et à l'achat en retrait, potentiellement amplifiée par un revenu médian de 22 560€ et un taux de pauvreté de 11%, limitant le pouvoir d'achat immobilier. La part des maisons (31.8%) indique une offre segmentée vers le résidentiel haut de gamme, mais la stagnation des prix et le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6% révèlent une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite des actifs, justifiant une approche opportuniste pour les investisseurs en cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse..

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6% sur un marché sous tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (44.3% de locataires) positionne Rumilly comme un marché de rendement pur, mais avec des risques de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevés en raison d'un bassin de demande fragile (revenu médian faible, taux de pauvreté élevé). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. reste modérée (loyer médian de 14.8€/m²), mais la faible rotation des transactions (28 DVF) et la part de propriétaires (53.6%) limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme. Stratégie recommandée : cibler des actifs avec des loyers indexés sur des profils solvables (cadres en télétravail) ou des biens nécessitant une rénovation pour capter une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché., en acceptant un horizon de détention long (5+ ans) pour absorber la correction actuelle.

Le cadre de vie à Rumilly présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités en raison d'une densité d'équipements modérée (833 équipements pour une ville de taille moyenne), avec une concentration sur les services (411) et les commerces (161), mais un déficit en enseignement (29) et transports (5), pénalisant les familles et les actifs mobiles. La sécurité, bien que dans la moyenne nationale (indice SSMSI 2025), montre des points de vigilance : vols dans les véhicules (2.5/1000 hab.) et violences intrafamiliales (4.3/1000 hab.) supérieurs aux seuils acceptables pour une ville de cette taille. La revente sera conditionnée par la capacité à attirer des profils résilients (retraités, télétravailleurs) ou des investisseurs locaux, mais le marché reste sous-évalué de 15 à 20% par rapport à des villes comparables en Haute-Savoie, offrant une marge de négociation pour les acquéreurs.