Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
2 507 €/m²
Loyer
15.1 €/m²
Rendement brut
7.2 %
Évolution/an
-3.0 %
Population
10 856
Revenu médian
24 270 €/an
Analyse de Passy
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Passy affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -3% sur 5 ans, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 2 507 €/m² en 2024. La tension transactionnelle (10 ventes annuelles) reste faible, reflétant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée, tandis que le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,2% suggère une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite des actifs. La part de maisons (45,9%) et le taux de vacance (4,8%) indiquent une offre résidentielle segmentée, avec une demande locative modérée (33,3% de locataires) mais une pression vendeuse persistante (62,9% de propriétaires).
Pour l'investisseur
Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,2% masque un marché en correction, où la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est insuffisante pour absorber les risques de vacance ou de dépréciation. La part locative (33,3%) et la faible densité transactionnelle (10 ventes) limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix., orientant vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. Les actifs doivent être ciblés sur des segments stables (maisons en centre-ville) pour limiter l'exposition aux cycles baissiers.
Pour le résident
Le cadre de vie est marqué par un revenu médian de 24 270 € et un taux de pauvreté de 8%, suggérant une population solvable mais peu polarisée par des emplois hautement rémunérateurs. La densité d'équipements (649 pour 10 000 habitants) est équilibrée, avec une concentration en services (401) et enseignement (20), mais une offre touristique (20) et commerciale (40) limitée, réduisant l'attractivité pour les profils mobiles. La sécurité, bien que supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI 2025), présente des points de vigilance (violences intrafamiliales à 2,8 et escroqueries à 8,3), impactant la désirabilité à long terme.
Profil de Passy
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
10 856
habitants
Densité
136
hab/km²
Superficie
80
km²
Code postal
74190
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian24 270€/an+8%
Taux de pauvreté8,0%-45%
Propriétaires62,9%+8%
Locataires33,3%-17%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons45,9%-15%
Logements vacants4,8%-40%
Intercommunalité : CC Pays du Mont-Blanc
Vitalité économique de Passy
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 7/100Dynamique de l'emploi salarié : 25/100
Emploi salarié privé
2 796
-1,5 % sur un an
Établissements employeurs
224
-2,6 % sur un an
Procédures collectives
2 067
dépt 74 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Passy
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 562 €
Femmes 2 414 € · hommes 2 663 € — soit 9,4 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 973 €
Professions intermédiaires2 864 €
Employés1 955 €
Ouvriers2 296 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Passy, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
51/100
solide
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Passy — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeAvalancheRadonRisque industrielRupture de barrageTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
9
Arrêtés CatNat
13
Sismicité
moyenne
Radon
élevé
Selon Géorisques, Passy est exposée à 9 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, avalanche…). La commune a fait l'objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Mouvement de Terrain (2024). Sismicité moyenne (zone 4/5).
Tension assurantiellesous tension
À Passy, la pression sur l'assurance habitation est notable : 13 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation faible
Climat frais (océanique ou montagnard) : étés généralement doux. Le besoin de climatisation y reste faible, hormis lors des rares pics de chaleur.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Fiabilité de l'enneigement
Enneigement correcte
Altitude 1 638 m
À 1 638 m, l'enneigement est globalement fiable à moyen terme : la station est au-dessus de la ligne de fiabilité actuelle, tout en restant sous les altitudes les plus sûres.
Lecture selon la « ligne de fiabilité de l'enneigement » (altitude IGN au centroïde ; seuils OCDE, Abegg et al. 2007, et Météo-France). Indicatif, à l'échelle communale.
Passoires thermiques & valeur verte à Passy
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Passy (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 2 008 DPE 23.2% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Passy
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Passy (32,95 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 038 €/an
sous la médiane nationale
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Passy −233 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Haute-Savoie (74), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
9 265
Part de CDI
53 %
Alternance
3 %
Brut médian proposé
1 969 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 114 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
77
Passy figure parmi les communes les plus sûres de France
Indice de sécurité 77/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Passy est 15ᵉ / 92 du département (Haute-Savoie) pour le cadre de vie.
Cambriolages2,7‰
Dégradations6,7‰
Violences intrafamiliales2,8‰
Violences hors foyer3,1‰
Vols contre les personnes5,3‰
Vols dans les véhicules2,4‰
Violences sexuelles5,1‰
Escroqueries8,1‰
Équipements & services à Passy
649 équipements recensés, soit 60 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
40
Commerces
108
Santé
20
Écoles & formation
47
Sport & culture
13
Transports
20
Tourisme
Médecins & tarifs à Passy
11 médecins référencés dans 1 spécialités — 100% en secteur 1 (tarif Sécu), 0% en secteur 2 (dépassements), 91% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.