Millésime unique — historique pluriannuel non disponible pour cette commune.
Loyer au m² (par mois)
2018–2025
11,7 €
+19 % sur 7 ans · +2,6 %/an
Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
1 756 €/m²
Loyer
11.7 €/m²
Rendement brut
8.0 %
Population
4 515
Revenu médian
17 860 €/an
Analyse de Montagnac
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Montagnac affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2023 (source DVF), confirmant un cycle de stagnation voire de correction latente. Le prix médian de 1 756 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8%, suggère une sous-évaluation relative du parc locatif, mais la part de logements vacants à 14,4% (Filosofi 2020) indique une pression vendeuse persistante. La CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). implicite sur 5 ans (millesime 2023) est négative, alignée sur une demande résidentielle atone dans un bassin économique à faible pouvoir d'achat (revenu médian à 17 860 €).
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8% positionne Montagnac comme un marché à haut rendement pur, mais la part locative limitée à 31,9% (INSEE 2021) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. quasi nulle (loyer médian à 11,7 €/m²) réduisent l'attractivité pour un investissement locatif classique. La prédominance de propriétaires (65,6%) et la faible densité de transactions confirment un marché résidentiel polarisé vers l'auto-consommation, limitant les opportunités de capitalisation. La stratégie optimale consiste en un arbitrage ciblé sur des actifs sous-évalués avec potentiel de revalorisation via rénovation, mais avec un horizon de détention long (>10 ans) pour absorber la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix..
Pour le résident
Le cadre de vie est marqué par une désirabilité faible, illustrée par un taux de pauvreté à 28% et une densité d'équipements sanitaires (60 pour 263 équipements) et commerciaux (34) en dessous des standards régionaux. Les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) révèlent une criminalité concentrée sur les dégradations (10,6/1000 hab.) et les violences hors famille (4/1000 hab.), renforçant le risque de dépréciation des actifs en périphérie. La revente sera conditionnée par une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). vers des niches (résidences secondaires, télétravail) ou une revitalisation urbaine ciblée, avec une prime de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réservée aux biens situés en cœur de village.
Profil de Montagnac
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
4 515
habitants
Densité
113
hab/km²
Superficie
39.8
km²
Code postal
34530
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian17 860€/an-21%
Taux de pauvreté28,0%+93%
Propriétaires65,6%+13%
Locataires31,9%-20%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons79,6%+47%
Logements vacants14,4%+80%
Intercommunalité : CA Hérault-Méditerranée
Vitalité économique de Montagnac
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 0/100Dynamique de l'emploi salarié : 0/100
Emploi salarié privé
297
-7,2 % sur un an
Établissements employeurs
66
-10,8 % sur un an
Procédures collectives
4 655
dépt 34 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Montagnac
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 150 €
Femmes 2 094 € · hommes 2 193 € — soit 4,5 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 414 €
Professions intermédiaires2 262 €
Employés1 881 €
Ouvriers1 810 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Montagnac, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
34/100
modérée
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Montagnac — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêtRadonRupture de barrageTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
7
Arrêtés CatNat
16
Sismicité
faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Montagnac est exposée à 7 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt…). La commune a fait l'objet de 16 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Inondations et/ou Coulées de Boue (2026). Sismicité faible (zone 2/5).
Tension assurantiellesous tension
À Montagnac, la pression sur l'assurance habitation est notable : 16 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation élevé
Climat chaud (méditerranéen ou tropical) : étés chauds et canicules fréquentes. Le besoin de climatisation (ou de pompe à chaleur réversible) y est élevé — un critère de confort et de valorisation qui pèse désormais dans une décision d'achat ou de location.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Montagnac
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Montagnac (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 910 DPE 3.5% de passoires (F/G)Classe médiane C
Taxe foncière à Montagnac
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Montagnac (56,81 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 790 €/an
parmi les plus élevés de France
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Montagnac +519 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Hérault (34), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
6 739
Part de CDI
50 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 867 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 132 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
9
Montagnac est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 9/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Montagnac est 121ᵉ / 121 du département (Hérault) pour le cadre de vie.
Cambriolages8,2‰
Dégradations10,0‰
Violences intrafamiliales4,0‰
Violences hors foyer4,0‰
Vols contre les personnes3,3‰
Vols dans les véhicules2,7‰
Violences sexuelles2,0‰
Escroqueries6,9‰
Équipements & services à Montagnac
263 équipements recensés, soit 58 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
34
Commerces
60
Santé
8
Écoles & formation
27
Sport & culture
2
Transports
4
Tourisme
Médecins & tarifs à Montagnac
5 médecins référencés dans 1 spécialités — 100% en secteur 1 (tarif Sécu), 0% en secteur 2 (dépassements), 100% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.