Monflanquin

Le marché de Monflanquin affiche une **correction structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans à -1.7%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 832€, en deçà des seuils observés dans les communes voisines polarisées par Agen. La faible activité transactionnelle (8 transactions en 2024) suggère une **liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique**, typique des territoires en phase de désaffection post-crise sanitaire, où les vendeurs maintiennent des prix nominaux irréalistes face à une demande atone. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de -1.7% annualisée masque probablement une **sous-évaluation latente**, mais le risque de poursuite de la correction persiste tant que le volume de transactions ne se redresse pas significativement.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 12.3% sur un loyer médian de 8.5€/m² positionne Monflanquin comme un **niche à haut rendement**, mais cette performance est artificiellement gonflée par des prix d’acquisition dépréciés et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. quasi nulle (rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. >10% souvent associé à des marchés illiquides ou spéculatifs). La part des locataires, non communiquée mais déductible d’un rendement aussi élevé, implique un **risque de vacance chronique** et une **volatilité des cash-flows**, incompatible avec une stratégie de préservation patrimoniale. Seuls les investisseurs en quête de **rendement spéculatif court terme** ou de défiscalisation (type LMNP) pourraient cibler ce segment, sous réserve d’une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire pour absorber le risque de liquidation.

Le cadre de vie de Monflanquin, bien que doté d’un patrimoine historique et d’une densité d’équipements modérée, présente des **déséquilibres structurels** : un niveau de vie moyen (non quantifié ici) probablement inférieur à la moyenne départementale, couplé à une sécurité relative (SSMSI non précisée) potentiellement dégradée par la désertification des services publics. La **désirabilité résidentielle** est faible, comme en témoigne la stagnation démographique et la baisse des prix, ce qui limite les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les acquéreurs de résidence principale doivent anticiper un **risque de dépréciation accélérée** en cas de poursuite des tendances macroéconomiques (inflation, taux d’intérêt), sauf à bénéficier d’un arbitrage fiscal ou d’un ancrage familial local.