Villeneuve-sur-Lot

Le marché de Villeneuve-sur-Lot affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -1.7% sur 5 ans (2019-2024), confirmant un cycle de stagnation voire de légère dépréciation des actifs. Le prix médian de 879€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13%, suggère une sous-évaluation relative du parc immobilier, compensée par une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. potentielle via des opportunités d'acquisition à prix décoté. La part de logements vacants à 14.3% indique une pression à la baisse sur les prix, mais le volume de transactions limité à 17 en 2024 (source DVF) révèle une inertie du marché, typique des zones en transition où les acheteurs anticipent une reprise différée.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13% positionne Villeneuve-sur-Lot comme un marché à haut rendement pur, mais la part de locataires à 43.5% et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 9.5€/m²) limitent la marge de manœuvre pour une stratégie de cash-flow optimisé. La dominance des maisons (70.5%) et le revenu médian de 19 030€/an (taux de pauvreté à 22%) ciblent un segment de locataires précaires ou des investisseurs en résidence secondaire, avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé en cas de retournement économique. La stratégie doit privilégier l'acquisition de biens nécessitant une rénovation pour capter la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. actuelle, en ciblant des zones à faible vacance et des profils de locataires stables (fonctionnaires, retraités).

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements modérée (1 552 équipements pour une ville de taille moyenne), avec une concentration notable dans les services (684) et la santé (418), compensant partiellement le revenu médian faible et le taux de pauvreté élevé. La sécurité, bien que dégradée (5.2 cambriolages et 10.4 dégradations pour 1 000 habitants en 2025), reste dans la moyenne des villes de même catégorie, avec des violences intrafamiliales (3.8) et des escroqueries (6.8) comme principaux points de vigilance. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est contrainte par la vacance élevée (14.3%) et la faible attractivité économique, mais la présence de services essentiels et une offre culturelle/sportive (56 équipements) peut séduire des résidents secondaires ou des retraités, à condition de cibler des quartiers spécifiques (centre-ville vs périphérie).