Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
1 485 €/m²
Loyer
10.4 €/m²
Rendement brut
8.4 %
Évolution/an
-0.5 %
Population
129 937
Revenu médian
20 150 €/an
Analyse de Limoges
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché immobilier de Limoges affiche une résilience structurelle malgré un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -0.1%, confirmant un cycle de stagnation modérée. Le prix médian de 1 485 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8.4%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 15% par rapport aux villes comparables de même taille, suggérant un potentiel de rattrapage à moyen terme. La faible volatilité transactionnelle (187 transactions en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée mais stable, typique des marchés polarisés par une demande locale captive et une offre peu élastique.
Pour l'investisseur
La stratégie d'investissement doit privilégier le rendement pur (8.4%) plutôt que la plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat., compte tenu d'un taux de pauvreté à 22% et d'un revenu médian de 20 150 €, limitant la capacité d'endettement des ménages. La part de locataires à 58.4%, associée à une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 10.4 €/m²), sécurise un cash-flow stable mais expose à un risque de vacance structurelle (8.8% de logements vacants). L'absence de cycle haussier récent réduit les opportunités de revente à court terme.
Pour le résident
Le cadre de vie présente des risques sociétaux modérés, avec des indicateurs de sécurité en dessous des seuils critiques (5.5 cambriolages/1 000 habitants, 12 dégradations/1 000 habitants), mais des violences intra-familliales (3.8/1 000) et des trafics de stupéfiants (1.8/1 000) supérieurs à la moyenne des villes de même catégorie. La densité d'équipements (4 228 pour 100 000 habitants) est équilibrée, mais la concentration des services dans le centre-ville limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. des biens périphériques. La revente sera conditionnée par la rénovation urbaine et la stabilisation des tensions sociales.
Profil de Limoges
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
129 937
habitants
Densité
1 628
hab/km²
Superficie
79.8
km²
Code postal
87000
+2 autres
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian20 150€/an-10%
Taux de pauvreté22,0%+52%
Propriétaires39,6%-32%
Locataires58,4%+46%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons27,4%-49%
Logements vacants8,8%+10%
Intercommunalité : CU Limoges Métropole
Vitalité économique de Limoges
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 32/100Dynamique de l'emploi salarié : 10/100
Emploi salarié privé
40 117
-2,4 % sur un an
Établissements employeurs
3 330
-1,1 % sur un an
Procédures collectives
1 232
dépt 87 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Limoges
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 368 €
Femmes 2 222 € · hommes 2 473 € — soit 10,1 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 924 €
Professions intermédiaires2 492 €
Employés1 872 €
Ouvriers1 950 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Limoges, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
80/100
exceptionnelle
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Limoges — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainPhénomène lié à l'atmosphèreRadonRupture de barrageTransport de marchandises dangereusesAffaissement minier
Risques recensés
7
Arrêtés CatNat
15
Sismicité
faible
Radon
élevé
Selon Géorisques, Limoges est exposée à 7 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, phénomène lié à l'atmosphère, radon…). La commune a fait l'objet de 15 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2023). Sismicité faible (zone 2/5).
Tension assurantiellesous tension
À Limoges, la pression sur l'assurance habitation est notable : 15 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation modéré
Climat tempéré : étés variables. Le besoin de climatisation y est modéré, concentré sur les épisodes caniculaires devenus plus fréquents.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Limoges
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Limoges (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 56 492 DPE 5.5% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Limoges
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Limoges (44,62 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 406 €/an
au-dessus de la médiane
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Limoges +135 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Haute-Vienne (87), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
2 311
Part de CDI
54 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 867 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 118 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
68
Limoges est plus sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 68/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Limoges est 14ᵉ / 27 du département (Haute-Vienne) pour le cadre de vie.
Cambriolages5,5‰
Dégradations12,0‰
Violences intrafamiliales3,8‰
Violences hors foyer5,1‰
Vols contre les personnes11,0‰
Vols dans les véhicules6,2‰
Violences sexuelles2,4‰
Escroqueries7,6‰
Équipements & services à Limoges
4 228 équipements recensés, soit 33 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
1 021
Commerces
1 148
Santé
122
Écoles & formation
164
Sport & culture
23
Transports
80
Tourisme
Médecins & tarifs à Limoges
662 médecins référencés dans 35 spécialités — 66% en secteur 1 (tarif Sécu), 34% en secteur 2 (dépassements), 67% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.