Les Andelys

Le marché des Andelys affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2021, suggérant une inertie transactionnelle incompatible avec un cycle haussier. Le prix médian de 930€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 15,1%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. compensée par une prime de risque locatif, typique des marchés sous-évalués en phase de stagnation. L'écart entre le loyer médian (11,7€/m²) et le prix au m² indique un rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). élevé mais non durable sans correction des prix, confirmant un déséquilibre offre/demande persistant.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 15,1% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires à 46,8%) et une vacance structurelle (12%), réduisant la marge de manœuvre pour une stratégie de rendement pur. La part de propriétaires (50,9%) et le revenu médian (20 260€) limitent l'effet de levier, tandis que la faible densité transactionnelle (3 ventes/an) expose à un risque de blocage en cas de retournement. Une approche patrimoniale avec décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'acquisition est préférable à une stratégie de cash-flow.

Le cadre de vie présente des risques sociétaux élevés : un taux de pauvreté à 16% et un revenu médian inférieur à la moyenne régionale (20 260€) fragilisent la demande résidentielle. La densité d'équipements (566 pour 8 000 habitants) est correcte mais polarisée vers les services (242) et la santé (132), masquant un déficit en enseignement (22) et transports (3). Les indicateurs de sécurité (3,4 cambriolages/1 000 hab.) et violences intrafamiliales (5,6/1 000 hab.) dégradent l'attractivité, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente et justifiant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10 à 15% par rapport à des communes comparables mieux dotées.