Joigny

Le marché de Joigny affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans de 0.8%, confirmant une phase de stagnation modérée après un cycle haussier modéré. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13.3% sur un prix médian de 930€/m² révèle une prime de risque significative, compensant la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (8 transactions en 2023). La part élevée de logements vacants (15.3%) et la prédominance des maisons (50.8%) suggèrent une segmentation du parc immobilier entre résidences principales et résidences secondaires, limitant la pression à la hausse des prix malgré une demande locative soutenue (52.2% de locataires).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux brut de 13.3% qui masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 10.3€/m²) et une vacance structurelle. La part des locataires (52.2%) indique une demande locative captive, mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (8 transactions) et la part de propriétaires (45.2%) limitent les opportunités de revente rapide. La stratégie doit privilégier l'acquisition de biens à haut rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% par rapport au marché, en ciblant les zones à faible vacance et forte demande étudiante ou ouvrière.

Le cadre de vie à Joigny présente des risques socio-économiques élevés, avec un revenu médian de 17 770€ et un taux de pauvreté de 29%, reflétant une population vulnérable. La densité d'équipements (567 pour 10 000 habitants) est supérieure à la moyenne des villes de taille similaire, mais la répartition déséquilibrée (139 équipements de santé pour 101 commerces) suggère des déserts médicaux partiels. Les indicateurs de sécurité (7.2 cambriolages pour 1 000 habitants) sont inférieurs à la moyenne nationale, mais les violences intrafamiliales (6.7) et les dégradations (12.3) pointent vers des tensions sociales localisées. La revente sera conditionnée par la revitalisation économique du bassin, avec un levier potentiel via les subventions locales pour les rénovations énergétiques.