La Ville-du-Bois

Le marché de La Ville-du-Bois affiche une **correction structurelle** depuis 5 ans, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -3% sur les prix médians (2 857 €/m² en 2024), confirmant un cycle de stagnation post-crise sanitaire. Le volume de transactions (3 en 2024) suggère une **liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique**, typique des marchés sous-évalués où les vendeurs ajustent leurs prix à la baisse pour compenser l’absence de demande solvable. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,7% reflète une prime de risque élevée, mais son caractère **non durable** est souligné par la dépréciation des actifs, indiquant une pression vendeuse latente plutôt qu’une attractivité locative réelle.

Le couple risque/rendement est **déséquilibré** : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,7% masque une **volatilité locative** (32,8% de locataires) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, avec seulement 18,4 €/m² de loyer médian, soit un ratio loyer/prix de 0,64% (inférieur à la moyenne francilienne). La part des propriétaires (66%) limite la pression locative, mais la **dépendance aux investisseurs** est risquée : la vacance (4,5%) et la faible rotation des transactions (3/an) rendent le marché **peu résilient** aux chocs économiques. Une stratégie de **préservation patrimoniale** (acquisition à prix décoté) est préférable à une logique de rendement pur, avec un horizon de détention long pour absorber la correction en cours.

Le cadre de vie présente des **leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. contrastés** : un revenu médian de 26 770 € (9% de pauvreté) et une part de maisons de 69,5% suggèrent une **clientèle familiale solvable**, mais la densité d’équipements (467 au total) est **sous-optimisée** pour une commune de cette taille, avec seulement 13 transports et 12 enseignements, limitant l’attractivité pour les jeunes actifs. Le risque sécuritaire (indice SSMSI 2025 : 4,9 cambriolages/1 000 hab.) est **modéré mais en hausse** (vs moyenne nationale), avec des dégradations (8/1 000) et des violences hors famille (3,8/1 000) pointant vers une **insécurité latente**. La revente sera **dépendante de la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie).** vers les communes voisines (Ris-Orangis, Grigny) mieux desservies, avec un risque de **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. accélérée** en cas de dégradation du tissu social.