La Guérinière

Le marché de La Guérinière affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2024, confirmant un cycle de stagnation malgré un prix médian de 4 231 €/m² stable depuis 2021. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4% suggère une sous-évaluation relative à la moyenne régionale (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). 2021-2024 : +0,8%), mais la part de maisons à 91,8% et le taux de vacance à 3,6% indiquent une demande locative atone, incompatible avec une stratégie de rendement pur. La concentration du parc en résidences principales (78,5% de propriétaires) limite les opportunités de rotation, renforçant le risque de blocage des prix à court terme.

Le profil locatif est marginal (17,8% de locataires) avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4% positionné dans la fourchette basse des marchés périurbains vendéens, où les rendements moyens oscillent entre 4,5% et 5,5%. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. quasi nulle (loyer médian de 14,1 €/m² pour un marché où les loyers moyens se situent entre 12 et 16 €/m²) exclut toute stratégie de rendement dynamique. L’investisseur doit privilégier une approche patrimoniale axée sur la préservation du capital, avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. potentielle de 5 à 10% en cas de retournement du marché résidentiel local, compte tenu de la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. et de la concentration du parc en résidences principales.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité modérée, avec un revenu médian de 22 460 €/an (inférieur de 18% à la moyenne départementale) et une densité d’équipements limitée (187 équipements pour 1 500 habitants, soit un ratio de 0,12 équipement/habitant contre 0,18 en moyenne pour les communes de taille similaire). La sécurité est un atout avec des indicateurs SSMSI 2025 proches de zéro (13,1 dégradations pour 1 000 habitants, contre une moyenne départementale de 22), mais l’absence de transports et d’enseignement supérieur réduit l’attractivité pour les ménages mobiles. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande locale stable, avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de saturation du marché des résidences secondaires, déjà saturé à 91,8% de maisons.