Coutras

Le marché de Coutras affiche un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,4%, soit un niveau structurellement élevé pour un prix médian au m² de 1 546 € (millesime 2021), suggérant une sous-évaluation relative par rapport aux standards régionaux (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). implicite non calculable sans historique, mais la part de maisons à 79,2% et de vacants à 6,8% indique une offre résidentielle peu liquide et potentiellement en cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse.). La faible activité transactionnelle (12 transactions DVF) confirme une inertie du marché, compatible avec une demande locative captive mais une revente potentiellement lente, typique des zones à faible attractivité économique (revenu médian à 19 840 € et taux de pauvreté à 17%).

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,4% masque un risque locatif élevé (part de locataires à 39,8%) dans un bassin où la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (démographie stagnante et vacance structurelle). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via l'acquisition de biens à faible valeur vénale (maisons majoritaires) pour capter une demande de primo-accédants, plutôt qu'un rendement pur, d'autant que la part de propriétaires (58,3%) limite les opportunités de location longue durée. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est faible, justifiant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'entrée pour compenser le risque de vacance ou de dégradation.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité limitée : un revenu médian de 19 840 € et un taux de pauvreté à 17% indiquent une population en tension économique, tandis que la densité d'équipements (635 pour 8 000 habitants) est concentrée sur les services de base (338) et la santé (134), avec un déficit en enseignement (16) et transports (7). La sécurité est préoccupante (SSMSI 2025 : 9,7 cambriolages pour 1 000 habitants, 6,7 violences intrafamiliales), ce qui réduit l'attractivité pour les ménages stables. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la rareté des biens (79,2% de maisons) et la demande de primo-accédants, mais les points de vigilance incluent la dégradation du bâti et la pression fiscale locale.