Condom

Le marché de Condom affiche une résilience atypique avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10.8%, soit un premium de 300 à 400 points de base par rapport aux villes de même catégorie démographique (revenu médian 19 480€), compensant un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans de 5.2% inférieur à la moyenne régionale. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (3 transactions DVF en 2024) suggère une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). extrême du marché, où les actifs se concentrent sur des niches spécifiques (maisons à 76.8% du parc), tandis que le taux de vacance à 18.3% indique une surcapacité structurelle dans le segment locatif, incompatible avec une demande solvable (taux de pauvreté à 22%). Le marché est en phase de correction latente, où la prime de rendement masque une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. potentielle sur les actifs non différenciés.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10.8% sur un loyer médian de 8.7€/m² révèle une sous-évaluation apparente, mais la part locataire de 37.5% et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (ratio loyer/revenu médian à 5.3) indiquent une demande locative fragile, dépendante des ménages modestes. La stratégie doit privilégier les actifs résilients (maisons avec jardin, segments touristiques) ou les reconversions en résidences seniors, où la demande est moins élastique au revenu. Les actifs standards sont à éviter, sauf à négocier une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 15-20% pour absorber le risque de vacance prolongée.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques majeurs : un revenu médian de 19 480€ et un taux de pauvreté de 22% limitent la capacité d'endettement des ménages, tandis que la densité d'équipements (768 pour 7 000 habitants) masque une concentration des services dans le centre-ville, pénalisant les zones périphériques. La sécurité est un point de vigilance : les indicateurs de violences (16.6 pour 1 000 habitants) et de dégradations (11.4) dépassent les seuils critiques pour une ville de cette taille, impactant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les segments haut de gamme (maisons avec parcelles > 500m²) ou les zones touristiques (15 équipements dédiés), mais leur marché est étroit et spéculatif.