Nérac

Le marché de Nérac affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurelle avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,3%, supérieur à la moyenne des villes de taille comparable, tandis que le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans atteint 8%, indiquant un cycle haussier modéré mais non spéculatif. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est confirmée par un ratio loyer/prix de 0,86%, positionnant le marché en zone de rendement pur, avec une prime de risque justifiée par un taux de vacance élevé (16,9%) reflétant une offre excédentaire de logements anciens. La faible activité transactionnelle (3 ventes annuelles pour 1 000 habitants) suggère une inertie du marché, limitant la résilience à court terme malgré des fondamentaux macroéconomiques favorables.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement, avec un taux brut de 10,3% compensant partiellement un marché locatif peu tendu (35,6% de locataires) et une pression fiscale potentielle liée à la part de propriétaires occupants (62%). La stratégie doit privilégier l'acquisition de biens à rénover dans des quartiers sous-évalués, en ciblant les 25% de maisons vacantes pour capter une prime de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à moyen terme. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est atténué par un revenu médian de 20 890€, mais la concentration des ménages en dessous du seuil de pauvreté (18%) impose une sélection rigoureuse des profils locataires.

Le cadre de vie présente un risque modéré de désirabilité, avec une densité d'équipements (624 pour 7 000 habitants) supérieure à la moyenne des villes de même taille, mais une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des services vers le tourisme (10 équipements) au détriment des besoins résidentiels (19 pour l'enseignement, 26 pour les sports/culture). La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 4,7 cambriolages pour 1 000 habitants, est comparable aux zones rurales, mais les violences intrafamiliales (3 pour 1 000) et les dégradations (7,9) signalent des tensions sociales localisées. La revente sera conditionnée par la rénovation des quartiers centraux et la réduction de la vacance structurelle, avec un levier de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à activer via la requalification des 16,9% de logements vacants.