Cognac

Le marché de Cognac affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4,1% sur 5 ans, confirmant une tendance haussière modérée malgré un volume de transactions annuel faible (5 en 2022), suggérant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée mais une demande structurelle soutenue. Le prix médian de 1 510 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,8%, indique une prime de risque significative pour les investisseurs, compensée par une dynamique de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. lente mais constante. La part de maisons (60,7%) et le taux de vacance élevé (10,5%) révèlent une segmentation du marché entre résidences principales et logements locatifs, avec un potentiel de correction sur les biens vacants si la demande locative ne se maintient pas.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,8%, parmi les plus élevés des villes de taille similaire en Nouvelle-Aquitaine, positionne Cognac comme une cible privilégiée pour les stratégies de rendement pur, malgré une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (52% de locataires). La faible part des propriétaires (46,6%) et le revenu médian de 21 420 € soulignent un bassin locatif vulnérable aux chocs économiques, nécessitant une sélection rigoureuse des actifs. La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché entre maisons et appartements impose une diversification géographique au sein de la commune pour limiter l'exposition aux cycles de correction sur les segments sous-performants.

Le cadre de vie à Cognac présente des risques sécuritaires modérés, avec des indicateurs de délinquance (7,7 cambriolages et 12,2 dégradations pour 1 000 habitants) supérieurs à la moyenne des villes comparables, mais sans pic de criminalité violente (0,9 vols violents), ce qui limite l'impact sur la désirabilité résidentielle. La densité d'équipements (1 151 pour 16 000 habitants) est équilibrée entre santé (281), commerces (303) et services (451), mais la dépendance au tourisme (20 équipements) et la faible offre de transports (14) créent des points de fragilité pour les ménages sans véhicule. La revente des biens sera conditionnée par la capacité à capter une demande locale stable, dans un contexte de pression fiscale et de pouvoir d'achat limité (taux de pauvreté à 17%).